物业工程管理概述.pptVIP

1）供配电设备：如变压器房内的设备、配电房内设备、楼层配电箱等。需要注意配电室入口处配置不低于50cm的挡鼠板，电缆进线口做好封堵；固定位置放置合格有效的绝缘用具，悬挂与实际情况相符的供配电系统图等等 2）室内给水设备：生活给水设备（主要是民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水）。 3）室内排水设备：是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。公共区域内的雨水、污水管道无堵塞沟槽每半年检查疏通1次 4）电梯设备：电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。主要注意安全，电梯出现困人等故障后需及时救援、紧急对讲完好，定期维修保养。 5）供暖设备：包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。地暖设备因为是带压施工，施工后又经过水压试验一般入住后不会漏水，如果漏水就需要缺点漏水点然后开凿维修 6）空调设备：大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。中央空调需进行季度、年度保养，清洗、制式调整，避免造成室内空气污染，提高制冷效果，同时延长各部件的寿命。 7）燃气系统：由气源、输配管网和应用设施三部分组成，气源主要有天然气、人工气（如煤气）、液化石油气三类。 8）消防设备：目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门等等。要注意消防系统无泄漏、外观完整，如灭火器压力足够能正常使用，消防栓、喷淋系统最好能定期试运行保证其能正常使用。 9）智能化设备：可视对讲系统、门禁系统、保安监控及防盗报警、火灾报警系统工程等等。 * （如物业管理中心下发的作业指导书、质量手册当中都有详细介绍） 2、如电工、电梯维修工、锅炉操作工等等 4、设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 * 即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 1、初期投资费用管理，在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。 ②运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配置 维修费用的管理 * 1、在交接设施设备以后定期对用电线路接点、设备基础螺栓进行检查紧固。避免因接触不良引起用电线路发热打火烧坏线路及设备。因基础固定螺栓松动引发设备损坏等事故发生） 2、维护保养工作主要分日常维护保养、一级保养、二级保养三种。 （1）日常维护保养：要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象。 * 设备维护保养工作的实施 1、日常维护保养：要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象。 * 小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。 中修：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件力求使设备恢复到原有的技术特性。 系统大修：是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。 设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。 在计划检修和维护保养的关系上，应遵循维护保养为主，计划检修为辅的原则。 公共设备设施报修期满后使用维修基金 * （经济特性后）像我们最早的项目第一金碧花园，已经十几年时间，有些设备已经进入大修改造的时间。 * （8后）特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的，一般就不采用技术更新的方式。 * 报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。它包括业主报修服务、公区报修服务及紧急报修服务。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理，它包括制定户内维修流程及标准、收费合理以及注重服务礼仪。 * 1、运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能，需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则 * 原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。 1000元、1500元、或2000元，这个是公司财务根据公司情况不同而确定的 * （3）这种设备价值的减小就是折