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1．投资收益的确认 企业持有的对联营企业或合营企业的投资，一方面应按照享有被投资企业净利润的份额确认为投资收益，另一方面作为追加投资，借记“长期股权投资——损益调整”科目，贷记“投资收益”科目。 权益法下，由于长期股权投资的初始投资成本已经按照被投资企业可辨认净资产的公允价值进行了调整，因此，被投资企业的净利润应以其各项可辨认资产等的公允价值为基础进行调整后加以确定，不应仅按照被投资企业的账面净利润与持股比例计算的结果简单确定。基于重要性原则，通常应考虑的调整因素为：以取得投资时被投资企业固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及减值准备的金额对被投资企业净利润的影响。其他项目如为重要的，也应进行调整。 第一百一十五页，共一百九十七页。 2．投资损失的确认 如果被投资企业发生亏损，投资企业也应按持股比例确认应分担的损失，借记“投资收益”科目，贷记“长期股权投资——损益调整”科目。被投资企业的净亏损也应以其各项可辨认资产等的公允价值为基础进行调整后加以确定。 由于投资企业承担有限责任，因此投资企业在确认投资损失时，应以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外损失义务的除外。其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益，通常是指长期性的应收项目，如企业对被投资企业的长期应收款，该款项的清偿没有明确的计划且在可预见的未来期间难以收回的，实质上构成长期权益。企业存在其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益项目的情况下，在确认应分担被投资企业发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理： 第一百一十六页，共一百九十七页。 (一)长期股权投资的可收回金额 如果长期股权投资可收回金额的计量结果表明其可收回金额低于账面价值，说明长期股权投资已经发生减值损失，应当将其账面价值减记至可收回金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“长期股权投资减值准备”科目。 第一百一十七页，共一百九十七页。 (二)长期股权投资减值损失 长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 第一百一十八页，共一百九十七页。 六、长期股权投资的处置 长期股权投资处置时，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。投资企业应根据实际收到的价款，借记“银行存款”等科目；根据处置长期股权投资的账面价值，贷记“长期股权投资”等科目；根据两者的差额，借记或贷记“投资收益”科目。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资企业除净损益以外所有者权益的其他变动而计入资本公积的数额，也应转入当期损益。 第一百一十九页，共一百九十七页。 投资性房地产后续计量 投资性房地产转换与处置 子项目三 投资性房地产 投资性房地产的确认与初始计量 第一百二十页，共一百九十七页。 模块一 投资性房地产概述 一、投资性房地产的定义、特征及范围 主要内容 二、投资性房地产的确认和初始计量 第一百二十一页，共一百九十七页。 1、定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 一、投资性房地产的定义与特征 第一百二十二页，共一百九十七页。 2、特征：　　 （1）属于企业的经营活动，因此通过其他业务收入、其他业务成本核算。 （2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样。 （3）能够单独计量和出售。 第一百二十三页，共一百九十七页。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 3、已出租的建筑物 第一百二十四页，共一百九十七页。 （二）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 2、作为存货的房地产 3、准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物 4、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 5、认定为闲置的土地使用权 第一百二十五页，共一百九十七页。 【实务1】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009） A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 第一百二十六页，共一百九十七页。 【实务2】下列各项中，属于投资性房地产的有（????）。（2007） A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD 第一百二十七页，共一百九十七页。 二、 投资性房地产的确认和初始计量 （一）、投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产的确认 除符合投资性房地产的概念外，还要同时满足两个确认条件： 1．与该投资性房地产相关的经