商业地产开发模式的思考.pptVIP

万达商业地产产品特点 第一代 2002-2003 第二代 2004-2005 第三代 2006年以后 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、公寓、住宅 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、新区的中心 规模 5万 10万 50-100万 业态 购物功能组合 购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能组合 主力商家 超市+建材+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲 第二十二页，共四十八页。 ▇共同选址 ▇共同设计 ▇先租后建 ▇平均租金 万达的“订单地产模式” 第二十三页，共四十八页。 ▇主力店与中小客户利益的平衡 ▇后期运营中与主力店管理方式的磨合问题 ▇与主力店合作中的法律风险控制 “订单地产模式”存在的问题 第二十四页，共四十八页。 “现金流滚资产”的万达模式 第二十五页，共四十八页。 万达产业链环节竞争力 产业链上游 土地 黄金位置——低地价——地价款分期 效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张 效果2：成本低，可低租金吸引商家 资金 核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募） 效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面 效果2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面 品牌 连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量 资源 订单模式——整合土地资源、商户资源 效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。 效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。 规划设计 商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟 产业链中游 招商 “国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业” 效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力 效果2：有效支持开业，缩短商业孵化期 销售 只租不售——购物中心 必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺 效果1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力 效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题 效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高 建设 明确的工期要求和项目执行标准 效果1：保证工程质量 效果2：提高资金周转率 后期经营 商业运营 自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持 商业运营团队、能力仍有待加强 第二十六页，共四十八页。 ▇资金来源 “以售养租” ，房地产开发补贴商业经营 ▇融资渠道构成 银行资金 （总对总授信） 国内私募（私募合计募集资金超过40亿元 ） 海外融资渠道（尝试REITs ，1.45亿美元 ） 销售回款对现金流的支撑 信托融资 万达的资金来源和融资渠道构成 第二十七页，共四十八页。 编号 项目名称 总建筑面积（万平米） 自持商业面积（万平米） 自持商业面积/总建筑面积 备注 1 上海五角场万达广场 33.3 25.1 75.38% 繁华商业区 2 银川金凤万达广场（在建） 28.5 16.5 57.89% 　 3 成都锦华路万达广场 39.9 22.9 57.39% 　 4 宁波江北万达广场（在建） 28.9 15.9 55.02% 　 5 西安李家村万达广场 34.4 17.8 51.74% 　 6 上海周浦万达广场 32 16.2 50.63% 　 7 哈尔滨香坊万达广场 25.6 12.9 50.39% 　 8 西安民乐园万达广场 28.9 14.5 50.17% 　 9 北京石景山万达广场 28.2 13.9 49.29% 　 10 长春红旗街万达广场（在建） 31.7 15.2 47.95% 　 11 宁波万达广场 59.2 26.1 44.09% 　 12 广州白云万达广场（在建） 39.5 17.3 43.80% 　 13 福州金融街万达广场（在建） 39.1 16.5 42.20% 　 14 镇江万达广场（在建） 40.3 16.9 41.94% 　 15 武汉菱角湖万达广场（在建） 50.8 20.6 40.55% 　 16 青岛CBD万达广场 38.3 15.2 39.69% 　 17 上海江桥万达广场（在建） 54.9 21 38.25% 　 18 天津河东万达广场（在建） 51.9 18.3 35.26% 　 19 北京CBD万达广场 44.6 15.4 34.53% 　 20 苏州平江万达广场 41.1 14.1 34.31% 　 万达广场自持商业比例 第二十八页，共四十八页。 万达广场自持商业比例（续表） 编号 项目名称 总建筑面积（万平米） 自持商业面积（万平米） 自持商业面积/总建筑面积 备注 21 宜昌万达广场（在建） 47.4