中国住房需求总量及结构趋势研究分析报告：悲观，约束，弹性.pdfVIP

行 业 及 房地产 产 业 2023 年 03 月 15 日 行 中期不悲观 ，短期有约束，结构强弹性 业 研 / 究 看好 ——中国住房需求总量及结构趋势研究 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 上周成交略有回落，城市及房企分化加  市场预期 ：市场过度担忧需求总量，却忽略需求结构力量。2021 年以来，由于我国经济 剧 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报 证 （2023/03/04-2023/03/10 ） 2023 下行、疫情反复等宏观因素的影响，房地产需求端出现了快速下行，同时又由于一系列地 券 年 3 月 12 日 产调控政策收紧的影响，供给端也出现了快速收缩。在供需双弱背景下，市场中部分机构 研 对于中国住宅需求的预期也普遍更为悲观，认为未来 5-10 年商品住宅需求中枢将降至 10 究 支持刚改合理需求，供给端支持值得期 亿平、甚至更低。我们将悲观因素归类为两部分：一 ）过度悲观因素包括：1 ）城镇化率 报 待-2023 两会政府工作报告点评 2023 逐步饱和；2 ）人均住房面积空间有限；3 ）居民购买力下降。二）相对客观因素包括：1 ） 年 3 月 5 日 总人口出现负增长 ；2 ）人口老龄化；3 ）三四线库存相对较高，需求透支。我们认为，上 告 述市场担心的悲观因素值得进一步分类讨论并分析，其中过度悲观因素将是对于未来住宅 需求悲观预期修正的基础，而相对客观因素则是未来住宅需求结构分化趋势的根源。  总量判断 ：预计需求中枢 13.4 亿平，总量规模依然可观。在我们的需求测算模型中，商 品住宅需求主要由刚性需求、改善需求、更新需求三部分组成，并剔除保障房承接的需求。 其中，1 ）刚性需求：主要由自然人口、城镇化率变化推动的城镇人口提升的需求，预计 22-30 年年均 4.5 亿平；2 ）改善需求：主要由人均住房面积提升推动的需求，预计22-30 年年均 6.0 亿平；3 ）更新需求：主要由旧房拆迁更新推动的需求，预计22-30 年年均 3.0 亿平；4 ）保障房供应：主要由保障性租赁住房等非商品住房承接的需求，预计22-30 年 年均承接 1.9 亿平。综合来看，我们估算 2022 -30 年住宅需求年均为 13.5 亿平，扣减保 障房供应承接需求年均 1.9 亿平，再加上商办等非住宅需求后 ，对应未来 5-10 年商品房 需求中枢为 13.4 亿平 ，总量规模依然可观 ，并且目前销售超跌后已开始逐步有支撑。  结构判断 ：一二线城市更具弹性 ，改善需求更具挖掘潜力。展望未来，我国房地产结构将 出现多维度分化。1 ）城市结构：一二线城市在购买力、人均住房面积改善空间、以及政 策放松空间等方面相对三四线城市更有优势，后续一二线城市将享受基本面和政策面共振 向上的发展机遇 ；2 ）需求结构：我国人口年龄结构的上移意味着改善型需求将逐步迎来 释放期 ，同时从政策放松空间来看，改善需求也拥有更多的政策放松空间来释放需求。从 中长期来看，随着后续我国人均 GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面积提升、人口