梁文涛《中国税收：税费计算与申报（第五版）》项目六 土地增值税计算与申报.pptxVIP

项目六 土地增值税计算与申报 本章内容任务一 土地增值税的基本原理认知 任务二 土地增值税纳税人和征税范围的确定任务三 土地增值税应纳税额的计算任务四 土地增值税的纳税申报 【学习目标】（1）能明确土地增值税的基本原理，能判定哪些业务应缴纳土地增值税。（2）能根据相关业务资料计算土地增值税。（3）能根据相关业务资料填写“土地增值税税源明细表”、“财产和行为税纳税申报表等申报表”，并能进行土地增值税的纳税申报。 【思政目标】（1）增强依法纳税意识和社会责任感。（2）增强制度自信，激发爱国情怀。（3）树立严谨的工作作风，培养工匠精神。（4）深入理解土地增值税相关政策，引导学生深入社会实践、关注现实问题，培育踏踏实实、勤俭节约的职业素养。 任务一 土地增值税的基本原理认知 一、土地增值税的含义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。三、土地增值税的特点1 以转让房地产的增值额为计税依据；2 征税面比较广；3 实行超率累进税率；4 实行按次征收。二、土地增值税的发展 任务二 土地增值税纳税人和征税范围的确定 一、土地增值税纳税人的确定 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税也适用于外商投资企业、外国企业及外籍纳税人。 二、土地增值税征税范围的确定 土地增值税的基本征税范围包括：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。转让非国有土地使用权以及国有土地出让均不征收土地增值税。 【答疑解惑】什么叫做以出售方式转让国有土地使用权? （1）房地产继承（无收入）；（2）房地产赠与（有范围限制无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产的代建房行为（权属未变）；（6）房地产评估增值。（二）不属于土地增值税的征税范围情况（不征）： （三）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）： 任务三 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税计税依据的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。而土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定扣除项目金额后的余额。（一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入： 土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）纳税人从转让收入中减除的扣除项目1取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。2房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3房地产开发费用（适用新建房转让）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下：（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况），最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。 4与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 5财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。6旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产