2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷一.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷一 [问答题]1.某家庭欲买一套单价为280（江南博哥）0元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%，利率为6%，按月等额偿还。另知，从2013年到2019年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2013年到2019年间的年平均通货膨胀率，基年为2019年末。问： （1）该家庭的月还款额为多少？ （2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？ 参考答案：详见解析 参考解析：（1）不考虑通货膨胀的影响，运用公式：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]。 其中，P＝2800×120×70%＝235200（元），i＝6%÷12＝0.5%，n＝20×12＝240（月），代入上式可得：A＝235200×0.5%/[1－（1＋0.5%）－240]＝1685.05（元）。 ? （2）在计算通货膨胀率时不能直接用价格指数进行平均，要先换成通货膨胀率的表达式后再进行计算。以2013年到2019年消费者价格指数来计算通货膨胀率： ? ①通货膨胀率：Rd＝[（102.5－100）/100＋（104.6－102.5）/102.5＋（107.3－104.6）/104.6＋（108.7－107.3）/107.3＋（112.5－108.7）/108.7＋（114.6－112.5）/112.5]/6＝2.30%。 ? ②由（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）得：Rr＝3.62%。则银行所获月还款额的实际价值A＝P×（Rr/12）/[1－（1＋Rr/12）－n]＝235200×（3.62%/12）/[1－（1＋3.62%/12）－240]＝1378.61（元）。 [问答题]2.某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，按年计算，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。 参考答案：详见解析 参考解析：（1）项目总开发价值 ①项目总销售收入：297000×95%×3040＝85773.60（万元）； ? ②销售税费：85773.60×5.48%＝4700.39（万元）； ? ③项目总开发价值：85773.60－4700.39＝81073.21（万元）。 ? （2）项目总开发成本 ? ①土地成本：297000×280＝8316（万元）； ? ②建造成本：297000×964＝28630.80（万元）； ? ③其他工程费：28630.80×8%＝2290.46（万元）； ? ④管理费： ? a.土地管理费：8316×6%＝498.96（万元）； ? b.建设期管理费：（28630.80＋2290.46）×6%＝1855.28（万元）； ? c.管理费合计：2354.24万元； ? ⑤销售费用：85773.60×3.5%＝3002.08（万元）； ? ⑥财务费用： ? a.土地费用和土地管理费利息：（8316＋498.96）×[（1＋15%）3－1]＝4591.49（万元）； ? b.建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息： ? （28630.80＋2290.46＋1855.28＋3002.08）×[（1＋15%）3/2－1]＝8344.92（万元） ? c.财务费用总计：4591.49＋8344.92＝12936.41（万元） ? 8316＋28630.80＋2290.46＋2354.24＋3002.08＋12936.41＝57529.99（万元） ? （3）项目开发利润：81073.21－57529.99＝23543.22（万元）。 ? （4）成本利润率：23543.22/57529.99＝40.92%。 [问答题]3.某人于2016年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2017年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设