第七章房地产市场调查.pptVIP

按照调查人员与被调查人员接触方式的不同，可将访问法划分为以下几种方式： 第六十二页，共一百零二页。 1．入户访问法 它是由调查人员直接到被调查者家中进行调查的一种方式。如要了解某区域居民的购房意向，确定潜在市场的大小时，可以采用这种方法。不过，在人们的安全忧患日益增高的今天，入户访问往往不易得到被调查者的配合。 第六十三页，共一百零二页。 2．路上拦截法 它是在某些公共场所、道路上拦截消费者进行询问。这种方法成本较低廉，询问的成功率较高。不过，路上拦截法的拒绝率相当高，会造成抽样误差，使所询问对象不能代表整个群体的特征。 第六十四页，共一百零二页。 3．邮寄访问法 它是通过向选定的调查对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息。目前，由于电话、电子邮件和传真等的广泛使用，邮寄访问法的使用频率在逐渐下降，并且由于回答率不易控制，在其他手段可行时不宜选用。 第六十五页，共一百零二页。 4．经理访问法 它主要用于对重大客户、公司型或机构型客户的调查，如房地产开发商如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。 第六十六页，共一百零二页。 5．电话访问法 通过电话访问有许多其他询问法不可比拟的优点，如实施的费用较低，可以大大节约调查人员的交通费用和时间；可以进行大样本的调查，如果顺利的话，可获得丰富的调查信息，但这种方法也存在拒听率高的缺陷。 第六十七页，共一百零二页。 6．网上调查法 随着网络的逐渐普及，借助网络进行市场调查的企业越来越多。网上调查因节约成本、调查面广等优点受到市场调查人员的喜爱。但是，放到网上的调查问卷有可能被淹没在浩如烟海的网络信息中，而不能及时被调查者发现。因此，市调网站的选取非常重要。通常，一些大型的门户网站如搜房网、新浪网、搜狐网等成为首选，不过费用相对较高。 网上调查还会面临着被调查者无法控制的问题，随意填写的可能性很大，这使得网上调查的效果大打折扣，获得的数据也极有可能存在偏差，并且只反映了经常上网的人群的需求。 第六十八页，共一百零二页。 （二）观察法 观察法是指调查人员不与被调查人员直接接触，而是在旁边观察。这样，被调查者无压力，表现自然，不受人为因素干扰，因而调查效果较为理想。这种调查法也有三种形式，即直接观察法、实际测量法和行为记录法。 第六十九页，共一百零二页。 1．直接观察法 派人到现场对被调查者进行观察。例如，派人到房地产交易场所观察消费者选购房产的行为和要求，以获得消费者喜欢什么样的产品等市场信息。 第七十页，共一百零二页。 2．实际测量法 调查人员不是亲自到现场观察购房者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果，可在广告下面附一个条子，请客户剪下来回寄。根据这些回条，便可以知道在哪一家报刊杂志上刊登广告的效果较好。 第七十一页，共一百零二页。 3．行为记录法 在取得被调查者同意之后，用一定装置记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收看哪一个电台，收看了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。 第七十二页，共一百零二页。 （一）提出问题，明确目标 市场调查人员必须牢记调查是为营销服务的，目的是为了解决营销中存在的问题 。 “XXX市场怎么样？”、“规划什么样的产品才能符合当地市场的需求？”、“如何划分分期开发的规模？”、“怎么才能降低市场风险？” 第三十页，共一百零二页。 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 目标确定以后，调查人员首先要摸清本企业的内部经营状况； 同时，也要初步了解外部市场状况 ； 初步分析的目的，是为了进一步了解企业内外状况，考察目标的可行性和问题症结所在。 第三十一页，共一百零二页。 经过初步分析，如果认定调查目标明确可行，调研问题清楚，那么就不需要再进行非正式调查；反之，最好有一个非正式调查阶段，进一步判明问题所在。非正式调查可采用探测性调查的方式进行。 第三十二页，共一百零二页。 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 开发商进行市场调查，必须根据已确定的目标和范围收集与之密切相关的资料，而没有必要面面俱到。 第三十三页，共一百零二页。 所需收集的资料基本上分为两大类， 即第一手资料和第二手资料 第一手资料也称初级资料或原始资料，是需要通过实地调查才能获取的资料； 第二手资料也称次级资料，是经过整理后可供他人利用的资料。 第三十四页，共一百零二页。 注意 调查中，应尽量利用第二手资料，以节省人力、物力，但一般情况下，不能从第二手资料