超高层建筑研究报告.ppt

超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商场五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等。现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组合的方式，主要业态组合有如下几种： ※组合方式一：酒店+住宅+办公 代表项目，迪拜哈利发塔 1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台。 ※组合方式二：商业+办公 代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。 9层以下为商场，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅。 一、 普遍业态组合方式 * 第六十二页，共一百三十页。 ※组合方式三：商业+办公+酒店 代表项目，上海环球金融中心 地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层 ※组合方式四：办公+酒店 代表项目，上海金茂大厦 3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。 ※组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店 代表项目：香港IFC 一、 普遍业态组合方式 * 第六十三页，共一百三十页。 上海金茂大厦（８８层） 业态组合: 会展中心+商场+写字楼+酒店 项目定位: 上海顶级国际化综合体 酒店53-87层 写字楼3-50层 商业会展、 商场 一、 普遍业态组合方式 * 第六十四页，共一百三十页。 香港IFC（８８层） 业态组合: 甲级写字楼+酒店式公寓+顶级 购物中心+六星级酒店 项目定位: 香港最顶级的综合体物业 购物中心 写字楼 酒店 酒店式公寓 一、 普遍业态组合方式 * 第六十五页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第六十六页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第六十七页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第六十八页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第六十九页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十一页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十二页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十三页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十四页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十五页，共一百三十页。 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 * 第七十六页，共一百三十页。 第六章 某超高层项目开发案例建议 （仲量联行） * 第七十七页，共一百三十页。 一、楼面规格和层高 1、楼面规格 ◎成熟市场甲级办公楼标准层面积一般大于2000平米； ◎根据资料搜集所得，多数甲级写字楼驻户希望标准层面积大于1,000平方米； ◎考虑到佛山及乐从本地租户的规模有别于广州等一线城市，同时考虑到项目本身 需要有一定的高度，建议标准层面积适当降低，2200-2300平方米是比较适中 的面积，可维持较高的面积使用率； ◎传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）。 2、层高和进深 ◎目前市场上的层高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配备中央空调； ◎甲级办公楼一般要求净高在2.7米以上，从而避免产生空间压抑感； ◎按本项目的定位，建议配备中央空调的净高不小于2.7米； ◎大梁、风管和楼板高一般为1.5米，则单层楼层总高度应不小于4.2米 ◎ 建议采用架空地板（采用10公分标准，综合步线设置于架空楼板中，既方便维 修管理，也可保证线路安全）； ◎考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是比较合适的。 * 第七十八页，共一百三十页。 二、电梯和车位 1、电梯 ◎根据市场经验，80%以上的租户最关注的是电梯平均等候时间；低等候时间的一 流电梯供应是办公楼成功的十分重要的因素； ◎按目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,342平方米，而成熟甲级写字楼 市场则约为4,500-5,000平方米。 2、车位 ◎根据我们的需求访谈，充足的车位是租户选择办公物业的主要影响因素之一； ◎国家规定100平米配置0.4个车位，但从现时佛山及乐从的汽车保有量来看，仍然 会存在车位不足的情况； ◎建议本项目办公楼部分平均150平方米配置一个车位，则共配备约310个车位； ◎建议以地下车位为主，项目周边预留部分广场地面车位，供临时停车用。 * 第七十九页，共一百三十页。 二、装修标准 项目 建议内容 入口大堂 ◎大堂应拥有较为开