新一轮地产紧缩下的投资策略.pptVIP

逆转期 直线下跌期 ？阶段3 房地产股票指数进入下跌阶段3？ 地产行业从高位回落调整一般要经历3个阶段: 1、高估值压力加楼市调整预期:一般出现在景气周期的顶部，楼市调整预期的同时往往伴随着政策打压预期； 2、楼市进入实质调整期：量缩价跌，业绩的下调和估值水平下降双重压制地产股股价，这时楼市调整往往受政策打压； 3、楼市调整进入后期：地产公司资金链的吃紧，破产风险提升，市场出现一波恐慌性抛售。 市场能否会走完三个阶段要视情况而定，短期内政策是最大的扰动项。 图：房地产指数稍微领先上证综指 * 第二十页，共四十页。 当前开发商现金流还较高，负债水平较低 目前开发商现金流及负债情况明显好于2007年。 图：当前地产开发商现金流及负债比以前好 * 第二十一页，共四十页。 房市短期调整是理性回归 本次短期调整将是市场理性回归的过程，不会改变行业向上的大趋势。 2020年之前中国房地产市场将处于上升阶段。 调整将缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈，有利于行业长期发展。 图：短期调整回归长期趋势 * 第二十二页，共四十页。 大趋势看，住房市场仍处于上升阶段 对全国主要城市2004-2007年人均GDP水平及同期新房的研究发现：人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快；新房交易量随人均GDP增长先上升后下降。 2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。因此，全国住房市场刚进入加速上升阶段。城市层面，一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市正处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。 图：全国29个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP * 第二十三页，共四十页。 中国住房市场仍短缺 以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离。 全国范围内，很多城市购置新房的家庭在少数，这部分城市将成为推动中国住房市场发展的力量。 图：过去十年住宅累计销售套数占城镇家庭户数的比例不高 图：中国城市居民拥有的住房仍不足 * 第二十四页，共四十页。 居民住房按揭贷款仍有较大增长空间 住房按揭仍有较大增长空间，支持房地产中长期需求。 目前中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18%，大幅低于美国的213%、英国的134%和日本的48%。 中国居民住房按揭贷款总量仅相当于GDP 的14%，大幅低于美、英的70-90%的比例。 图：中国居民住房按揭贷款占GDP 比重也很低 图：中国居民住房按揭贷款占居民存款比重较低 * 第二十五页，共四十页。 长期看，房价周期与宏观经济基本一致 房地产周期和经济增长趋势一致，房价主要受宏观经济的影响，且波动幅度大于经济波动幅度。 在经济平稳时期房价仍有可能出现波动，而在经济发展时期，房价上升幅度可能更大，经过政策调整后回落并围绕经济增幅波动。 从大趋势上看地产价格与短期政策的关联度不大，调控不会改变房地产长期周期。 图：长期看各国房价波动与经济增长趋势一致 中国 * 第二十六页，共四十页。 房地产行业大周期由人口结构决定 人口结构变化是房价变化背后的主因。 中国的人口拐点在2015年，如果加上 城市化带动的人口迁移，城镇人口拐点要 向后推移几年。但为防止社会分裂，中央 政府不想让房价涨得太离谱。 到了2030-2040年，随着中国人口严重 老化，房价将下跌。 图：英国25-35岁人口增速和房价增速相关 图：日本人口结构和土地价格周期很相关 图：中国人口结构拐点在2015年 资料来源：CEIC，联合国人口署 * 第二十七页，共四十页。 提醒：注意房地产危机 1923年美国佛罗里达州迈阿密市： 人口7.5万人，竟有2.5万地产经纪人，当时房价在3年内涨6倍。当时最响亮的口号是“如果今天不买，明天就买不到了”。今年确实买到了，明年却被套牢了。 日本地产危机：二战后的日本房地产市场经历了五个发展阶段，1）战后复兴和制度建设时期；2）经济复苏拉动的地产快速增长期；3）泡沫的迅速膨胀期；4）泡沫破灭后失落的十年；5）经济复苏期。与泡沫破灭时的最高点1991年相比，2009年日本六大都市住宅用地价格为最高点的36%，商业用地价格仅有最高点的16%。 中国海南和北海地产危机 * 第二十八页，共四十页。 目录 政策强力紧缩下的中国房市与股市 新形势下的个人和家庭财富管理策略 金盛投资 * 第二十九页，共四十页。 房产投资引发的居民财富跨国比较 中国人有买房的传统。通过跨国比较，中国居民在房产和存款上积累的财富较多，而养老金上却准备不足。 希腊危机的教训：希腊居民90%的家庭财富是以房地产形式存在。在金融危机的