《房地产估价（第二版）》第五章 折旧计算.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第五章 折旧计算 学习指导 重点掌握房地产折旧的概念、内涵以及构成，折旧计算的主要方法，了解特殊情况下房地产的折旧处理方法。 5.1 概述 应用成本法评估房地产的市场价值时，需要从建筑物的标准重置成本或者替代成本出发，估算评估物在估价基准日（或称为估计时点）的重置价值。这个重置价值还需要根据待评估建筑物的剩余使用年限与一般性的全部使用年限之间的关系进行相应的价值修正。这个价值修正是因为建筑物被使用和消费而引起的，通常被称为折旧。 会计上的折旧：主要是原始投资的摊销和回收 评估上的折旧：主要是针对房地产因时间经过而产生的价值减损的一种修正和调整 计算建筑物的折旧额的基本参数： 建筑物的一般性的全部使用年限 建筑物的剩余使用年限 剩余使用年限=全部使用年限-建筑已使用年限 5.2 折旧计算方法 GND为房地产总使用年限； RND为房地产剩余使用年限； A为建筑物已使用年限； R为折旧率（%） 5.2 折旧计算方法 5.2.1 理论折旧模型 直线折旧模型 即等额折旧或等比折旧方法。 公式： 5.2 折旧计算方法 5.2.1 理论折旧模型 罗斯折旧模型 又称为渐进折旧模型或累进折旧模型 理论基础：物理学上的球形飞行轨迹原理 公式： 5.2 折旧计算方法 5.2.2 经验折旧模型 蒂曼经验折旧模型 计算公式： 5.2 折旧计算方法 5.2.2 经验折旧模型 格拉底经验折旧模型 计算公式： 5.2 折旧计算方法 5.2.2 经验折旧模型 福格斯经验折旧模型 计算公式： 5.2 折旧计算方法 5.2.3 折旧模型选取标准 唯一可以称得上折旧模型选择参考的是：对于办公型房地产和工业房地产，专家们比较倾向于选择直线折旧模型；对于其他房地产类型，专家们在评估实践中似乎倾向于使用经典的罗斯折旧模型。而其他经验折旧模型的应用不如上面介绍的理论折旧模型普遍，也不存在选择标准。 5.2 折旧计算方法 5.2.3 折旧模型选取标准 图 5.3 特殊情况下的折旧处理 处理发生变化的剩余使用年限或者全部使用年限的通常做法是：维持建筑物通常的全部使用年限不变，根据建筑物的实际情况评估一个相当的、假想的建筑已使用年限。通过这种处理方法可以保证成本法和收益法在方法上的一致性。 在上述特殊情况下建筑物折旧率的计算可以通过如下公式进行： 5.3 特殊情况下的折旧处理 5.3.1 经过适当维护和现代化手段处理的建筑物折旧计算 5.3 特殊情况下的折旧处理 5.3.2 维护不当、存在无法消除缺陷或者损坏的建筑物折旧计算 5.3 特殊情况下的折旧处理 5.3.3 必须提前拆除建筑物的折旧计算 如果评估基准日可以确定，由于客观原因建筑物在正常使用寿命结束之前必须被提前拆除，那么在评估该房地产价值时必须考虑减价修正。 在估算折旧时通常从建筑物一般性的总的使用年限出发，而由于客观原因必须提前拆除的建筑物折旧计算所需要的总的使用年限与通常的使用年限是不一致的，因此而产生的折旧差就可以通过建筑物实际使用年限与通常使用年限之差计算出来。 房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版）