房地产行业深度：更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求.docxVIP

正文目录 若总和生育率降至 1.0，预计 23-30 年我国商品房销售面积中枢约 10 亿平米 4 驱动力 1：城镇化驱动需求 4 假设 1：中性假设下，2030 年我国人口数量降至 12.92 亿人 4 假设 2：预计未来 10 年内我国城镇化发展仍处于中高速期 7 中性假设下，2030 年我国城镇人口数量将降至 8.94 亿人 11 驱动力 2：改善需求 12 驱动力 3：更新改造空间 13 考虑需求漏损及空置率，中期我国商品房年均销量约 9.94 亿平 16 若总和生育率降至 1.0，预计 23-30 年我国地产投资增速中枢约 2.4% 19 长期：住房库存处于低位，资金到位有望改善 19 需求：改善需求和更新改造空间支撑需求企稳 19 库存：住宅库存位于低位，土地库存仍待消化 19 资金流动性：地产融资政策走向宽松，资金面待进一步修复 20 短期：期房销售拉动施工需求 23 未来 8 年年均新开工面积约 11 亿平，投资增速中枢为 2.4% 24 总和生育率为 1.0 时，预计未来 8 年新开工面积均值近 11 亿平 24 保交楼政策下，预计竣工端将边际改善 26 总和生育率=1.0 时，未来 8 年我国地产施工面积增速中枢为 1.6% 27 22 年23 年 Q1 房地产行业（申万一级）财务综况 29 投资建议 30 风险提示 30 图表目录 图 1： 1986-2022 年我国总和生育率 5 图 2： 日本、新加坡、澳大利亚总和生育率 5 图 3： 2010-2022 年中国出生人口数（万人） 5 图 4： 2003-2022 年我国 25-34 岁人口数量占比（%） 6 图 5： OCED 对中国 25-34 岁人口数量的预测（万人） 6 图 6： 2023-2050 年中国人口预测曲线（总和生育率=1.0）（万人） 7 图 7： 中国城镇化率发展历程 8 图 8： 2022 年各国城镇化率 9 图 9： 韩国、加拿大城镇化率增长用时 9 图 10： 典型国家城镇化发展历程对比 9 图 11： 中国城镇化率预测走势 11 图 12： 中国城镇人口预测（亿人） 12 图 13： 2021 年各国人均居住面积对比（平米/人） 13 图 14： 中国城镇存量住房变化 14 图 15： 中国平均每户住房建筑面积（平米） 14 图 16： 中国平均每户住房间数（间） 14 图 17： 中国人均住房建筑面积（平米） 14 图 18： 中国人均住房间数（间） 14 图 19： 2020 年我国存量住房房龄结构 15 图 20： 2020 年我国存量住房设施状况 15 图 21： 2020 年我国存量住房户型结构 16 图 22： 2020 年我国存量住房楼层结构 16 图 23： 中国商品住房需求预测（亿平米） 18 图 24： 中国住房累计库存及广义住宅库销比 19 图 25： 全国土地开工比 20 图 26： 全国土地库销比 20 图 27： 房地产开发资金来源累计同比（%） 20 图 28： 地产债发行金额（亿元） 21 图 29： 地产债信用利差（bp） 21 图 30： 违约或展期债券规模：月度（亿元） 22 图 31： 违约或展期债券规模：季度（亿元） 22 图 32： 中长期贷款利率:5 年以上(%) 22 图 33： 人民币存款准备金率:大型存款类金融机构（%） 22 图 34： 土地购置费累计同比（%） 23 图 35： 期房、现房销售结构 23 图 36： 商品房销售与房屋竣工面积差（万平米） 23 图 37： 新开工面积增速与销售面积增速（逐年） 24 图 38： 新开工面积累计同比增速与销售面积累计同比增速（逐月） 24 图 39： 新开工面积/销售面积 25 图 40： 中性条件下新开工面积预测（亿平） 26 图 41： 房屋面积竣工率 26 图 42： 竣工面积与销售面积的滞后差（亿平） 27 图 43： 三类情景下施工面积（亿平米）与施工面积增长率 28 图 44： 房地产开发投资完成额增速与施工面积增速（逐年） 28 图 45： 房地产开发投资完成额累计同比增速与施工面积累计同比增速（逐月） 28 图 46： 重点企业 22 年23 年 Q1 营业收入、净利润及增速 29 表 1：人口发展规划 4 表 2：人口政策变化梳理 6 表 3：中国人口弹性测算 7 表 4：各国城镇化发展阶段比较 9 表 5：各国城镇化发展政策比较 10 表 6：中国城镇化率测算 11 表 7：中国城镇人口弹性预测（亿人） 11 表 8：2010-2020 年中国住房总量和人均居住面积变化 13 表 9：2020 年我国存量住宅来源结构