论房屋买受人的优先购买权.docxVIP

论房屋买受人的优先购买权 一、 二优先购买权,乙 2002年国家司法考试第三起案件：a和b。a和b。a股去了。a想删除a的总份额。我问b。谁有机会先买到a。默认情况下，a.b.a.b.b。b.b。b.b。a.b。优先购买率，c.b。优先购买率优先于c。c.b。优先购买率优先于b。d.b和c.a优先购买率优先于b。这道题所要考察的, 就是所谓的共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题。1 目前市面上流行的几本司法考试参考书对这道试题的解答都选择了答案C。其解题的思路和根据, 都是从两优先购买权的基础关系进行比较, 认为:“乙的优先购买权源于共有即物权, 丙的优先购买权源于合同即债权。根据物权优于债权的原理, 乙的优先购买权优于丙的优先购买权。”2以物权优先原则为理由, 认为共有人优先购买权优于承租人优先购买权, 也是我国民法学界的通说。3 但本人认为, 通说对这一问题的观点、认识和分析思路存在许多问题。本文拟从国家司法考试这一试题出发, 集中讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题, 对流行观点进行批驳, 澄清一些错误认识。 二、 房屋所有权中现有权的竞合,不能赋予被拆迁人优先购买权 要比较共有人优先购买权与承租人优先购买权之优劣, 其前提是两者在现实中确实存在着竞合。但从我国现行法的规定来看, 所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合, 根本就是一个不存在的问题, 是学者想当然的思维惯性下的一种误述。以下试详细说明之。 共有人主张优先购买权, 其在现行法上的根据是《中华人民共和国民法通则》第78条第3款。该款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利。”承租人主张优先购买权, 其现行法上的根据, 是“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条、《中华人民共和国合同法》第230条以及《城市私有房屋管理条例》第11条。如《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述法律条文来看, 按份共有人的优先购买权, 系针对共有人转让共有份额而言, 优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额。而承租人的优先购买权, 乃针对出租人出卖租赁房屋而设, 优先购买权的客体是具体的物。简言之, 在共有物出租给他人使用的情况下, 当 (一个或数个) 按份共有人转让其共有份额时, 唯有其他共有人在同等条件下才有优先购买权, 此时并不存在承租人的优先购买权。当 (全体) 按份共有人作为出租人转让共有物 (租赁物) 时, 也只有承租人在同等条件下有优先购买权, 而不存在按份共有人的优先购买权。共有份额之不同于共有物, 在民法理论上, 至为明显。4其他各国家、地区民法的规定, 也大体如此。在我国台湾地区, 承租人优先购买权的法律根据是《土地法》第104条:“ (1) 基地出卖时, 地上权人、典权人或承租人有以同样条件优先购买之权。房屋出卖时, 基地所有权人有以同样条件优先购买之权, 其顺序以登记之先后定之。”5而共有人优先购买权的法律依据是该法第34条之一第 (4) 项:“共有人出卖其应有部分时, 他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。”6我国台湾地区学者也讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题, 但其讨论问题的前提, 是基于立法目的上的考虑, 对承租人的优先购买权进行扩张解释, 认为在共有人转让共有份额时, 承租人也享有优先购买权。7 既然根据我国现行法律的规定, 两优先购买权因客体不同而无从发生竞合, 那又如何看待和解释学者在论述此一问题时所列举的大量实例呢?比如, 王利明先生曾举例说:“例如甲乙双方共有一栋房屋, 各享有一半的份额, 双方将该房屋出租给丙使用。在甲出售该房屋时, 乙作为共有人享有优先购买权, 而丙作为承租人也享有优先购买权。如果双方都主张优先购买权, 则发生优先购买权的竞合问题。”8这段论述貌似雄辩有力, 实则似是而非。既然甲乙双方共有一栋房屋, 根据各国民法的规定, 共有物的处分必须征得全体共有人同意。9则未征得乙的同意, 甲无权出售该房屋。如果乙同意出售该共有房屋, 并授权甲独立操办房屋出售事宜, 尽管从外表上看是甲在出售房屋, 但在法律上, 该房屋的出让人是共有人甲和乙。所以, 所谓“在甲出售该房屋时”的说法, 根本上就是一个法律上的表述错误。而且, 在共有人出让共有物时, 现行法并未赋予某一个或数个共有人享有优先购买权, 所谓“乙作为共有人享有优先购买权”的说法, 也没有法律根据。10 实际上, 由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性, 学者在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时,