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美国的城市住房保障模式 20世纪三四十年代，美国政府在每个主要城市的中心建造了大量的最低生活住宅，希望解决快速城产业的带来的中低收入问题。但是, 种族歧视以及社会分化等多方面的问题导致了城市中心区破败, 逆城市化现象发生, 公房犯罪猖獗, 贫民窟内贫困蔓延。美国政府为解决这一严重问题, 将公房建设的实物型补贴转向了对中低收入者直接补贴的模式, 在一定程度上缓解了城市中低收入者面临的住房困境。目前, 美国已经拥有较为完善的城市住房保障体系, 其保障模式也是当今世界绝大多数发达国家的代表。 一、 美国住房保障模式 美国住房保障的核心思想是从供给和需求两个方面进行补贴。从供给角度看, 政府尽可能多地增加低租金住房或以低价格将住房卖给中低收入者, 这些住房不仅包括上世纪五六十年代建设的公房, 也包括后来运用税收调节等手段鼓励房主为中低收入者提供的廉租住房。为了保证低租金住房的供给, 政府一方面建设公房, 另一方面通过优惠政策和贷款保险等手段鼓励私人房主为中低收入者提供廉价住房。从需求角度看, 政府直接补贴租户。政策从鼓励买房和帮助租房两个层面实施, 政府鼓励中低收入者买房或对他们直接进行租房补贴。 美国住房保障模式相对于其它发达国家而言, 最大的差异在于其特色的租金补贴模式, 这也是目前美国政府对中低收入者采取的最主要的补贴手段。美国的住房证和住房券对中低收入者自由寻找住房有很大的促进, 也更利于住房的市场化运作。总之, 美国以其鲜明的自由市场化运作为主要标志, 通过发达的金融贷款体系, 适当的税收减免政策, 以及健全的法律保障, 维持了城市住房保障体系的正常运行。 图1显示了美国政府对城市中低收入者进行住房保障的基本模式, 这种保障模式不是美国独有, 它也是世界上绝大多数发达国家曾经采用或正在采用的住房保障模式。虽然不同国家采取的保障手段和形式略有不同, 但其保障思想是基本一致的。 二、 美国城市低收入者住房保障的基本内容如下 1. 住房问题导致社会不稳定 政府建设公房的政策始于1937年, 建设公房的专项基金由联邦政府划拨, 基金的使用范围涵盖建造新住房、维修现有住房和运营公共住房三个方面。公房建设由联邦政府主持, 具体的选址、监督和分配则由州政府管辖。公房的产权归州政府所有, 管理的专项机构是地方政府住房局。美国在公房政策实施后的几年内, 建设了大量的公共住房。按照城市中低收入者所处的不同收入水平, 房租范围也有差异。对一般贫困家庭收取其家庭收入1/3的房租, 对收入略高的家庭而言, 房租则略高于1/3。 公房建设的迅速发展增加了城市中低收入者可负担住房的供给, 中低收入者的住房困难得到了快速缓解。由于政府统一建设和分配公房, 大批无家可归者得到了可以遮风避雨的保障性住房, 由居住问题所导致的社会不稳定也得以缓解。但是, 随着时间的推移, 这种由政府出资建设公房出租给租户措施的弊端也日渐凸显。由于政府新建公房选址集中于旧城中心区, 造成了大量中低收入人群的集聚, 与高收入阶层居住分化。这种现象后来又演化为贫民窟内的高犯罪率和中心区衰败等社会问题, 也间接导致了逆城市化的发生。 2. 房屋建造和被材料居民已被吸纳的居民的汽车 为解决公房建设的弊端, 美国政府在1961年推出了一系列优惠政策, 鼓励私有房主为中低收入者提供低租金住房。政府首先对市场上可供出租的私有住宅进行筛选, 将合格的住房纳入廉租房体系。对选中的廉租房房主进行一系列的补贴, 包括为其抵押贷款做担保、提供部分修缮和运营费用等。政府鼓励私人新建廉价房屋, 建设符合政府标准的廉租住房可以连续十年享受联邦所得税抵扣优惠。政府以吸纳私宅的方式进一步增加了廉租房供给。通过税收和贷款优惠的手段, 政府不用直接资金投资, 也无需专项财政划拨, 这极大减轻了政府负担。 但是, 即便政府提供了优惠政策, 私有房主是否愿意给中低收入者提供住房仍然是个问题。因为在人们日常经济决策中, 经济因素虽然是考虑的一个重要方面, 但其它因素也会产生影响。比如, 租户的文明教养、生活习惯等问题, 甚至是否有小孩等因素也会影响到房主的决策。有些房主认为中低收入者素质偏低, 将房屋租给中低收入者可能对其他租户产生影响, 就不愿接受政府的条件提供廉价住房。此外, 被选中的房主可能因为拥有长期稳定的租户而不愿费力修缮他们的房屋, 从而导致中低收入者必须自己花钱修缮房屋, 有时这种修缮费用甚至会超过房租。政府通过补贴房东的方式来补贴租户, 这种补贴模式引起了经济学家的争论, 很多学者认为, 这一做法存在转移效率低下、目标补贴者实际收益甚少的问题。 3. 鼓励住房保障体系 美国政府也积极鼓励中低收入者中收入相对高些的群体购买自己的住房。中低收入阶层买房的主要方式是通过银行贷款, 包括首付和分期偿还。但一般的信