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土地使用权出资合同重点条款解析 国有建设用地使用权 1994年、2000年和2006年的文本名称为“国有土地使用权转让协议”的示范文本。而《物权法》颁布后,其第12章专门对国有建设用地使用权进行了规定,对国有建设用地使用权出让合同的条款内容进行了明确。按照物权法定的原则,物权的种类和内容必须由法律作出规定,所以,出让合同的名称也应与《物权法》规定的建设用地使用权的名称相对应。因此,2008年文本将原来的《国有土地使用权出让合同》示范文本,修改为《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,将原文本中的“国有土地使用权”的表述,修改为“国有建设用地使用权”。 国有企业让地使用权的区分是平面、二维、竖向和双向10 国有建设用地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让价款的行为。 《物权法》第135条规定,建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《城市房地产管理法》规定,出让的土地使用权可以依法转让、出租、抵押,允许依法取得的建设用地使用权依法处分。因此,2008年文本第2条、第3条明确,出让土地的所有权属于国家,出让人的权利是根据法律授权出让国有建设用地使用权,地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围;受让人的权利是对依法取得的国有建设用地,在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利,有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 出让土地的空间范围:可以依法分层出让,上下高程约定不能少 《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此,建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念,而是一个空间、立体的概念。 既然建设用地使用权是一个空间范围,那么,就可以依法分层出让。在具体的出让实践中,市、县国土资源部门既可以出让地上建设用地使用权,如香港的空间隧道;也可以出让地下建设用地使用权,如地下商场、车库等。为准确标示出让建设用地使用权的权利范围,保证合同约定的标的物的唯一性,在出让合同中,不仅要约定出让合同的平面界址,还要同时约定宗地的上下高程,这样,出让的建设用地使用权才是一个空间概念。 为此,2008年文本第4条明确,在签订出让合同时,要填写宗地的平面界限和竖向界限,出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限,可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写,也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。 如:出让宗地的竖向界限以标高+60米(1985年国家高程系统)为上界限,以标高-10米(1985年国家高程系统)为下界限,高差为70米。 国有资产使用权的让方 土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上,必须把握以下三点: 第一,出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容,而是在土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。包括土地用途、容积率等在内的规划条件,是宗地出让的前置条件,也是确定土地出让价款的基础。市、县国土资源管理部门依据规划条件拟定出让方案,报经市、县人民政府批准后,才能实施出让。合同签订作为出让过程的最后一个环节,目的是将出让行为实施过程中所明确的权利义务以书面的形式固定下来。因此,出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写,未经批准土地用途不得改变。 第二,合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定,但双方当事人必须共同遵守。也就是说,出让宗地的用途首先是依法确定,然后写入出让合同并作为合同重要内容。 第三,市、县国土资源管理部门出让土地时,是按宗地设定规划条件,按宗地确定出让方案,按宗地实施出让。因此,出让合同中也应按宗地填写土地用途。2007年8月,国家发布了《土地利用现状分类》,双方当事人应按该分类标准规定的土地二级类填写。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的,应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。 交付的时间和条件 出让土地的交付,是双方当事人关于合同标的物—建设用地使用权一履行方式的约定。按照合同法的基本原理,合同履行方式可以是一次性的,也可以是分次的;既可以是在一定时期内的,也可以是分期的。就出让土地来说,各地在实践中交付的时间包括:(1)合同签订之日交地;(2)发放《建设用地批准书》之日起交地;(3)发《交地通知书》之日交地;(4)合同约定将来的某个时点前交地。交付的土地应具备的条件在实际出让中也有差异,既有生地出让,也有熟地出让,熟地出让中土地的开发程度也不一样,有“三通”、“七通”、“九通”之别。一般来说,净地和熟地出让可以缩短开发建设周期,尽快建成项目。因此,有条件的地