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关于房地产企业所得税的会计处理 2009年3月，国家税务局发布了《关于房产业开发公司所得税待遇的通知》（国家税务局第31号），并于2008年1月1日实施。由于此前内外资房地产企业适用的关于企业所得税的文件不同, 内资房地产企业适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发31号) , 而外资房地产企业适用《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 (国税发142号) , 《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》 (国税发31号) 统一了此前的这两个文件, 使得内外资房地产企业税收地位趋于平等。新文件 (国税发31号) 第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后, 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额, 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时, 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。但是, 此前房地产企业适用的企业所得税税率为33%, 而2008年以后适用的企业所得税税率为25%, 那么企业预售收入按原税率预缴的企业所得税, 在2008年及以后预售收入实现销售时应当如何转回呢? 下面, 举例分析解决。 ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入10, 000, 000.00元, 适用企业所得税税率33%, 适用预计毛利率10%。2008年该部分房屋全部实现收入, 实际毛利率25%.忽略其他税金及附加, 请根据国税发 (2009) 31号文要求, 分析ABC房地产有限公司企业所得税相关情况。 1、ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入应预缴企业所得税情况。2007及以前年度应预缴企业所得税=10, 000, 000.00×10%×33%=330, 000.00元, 会计处理如下: 借:其他应收款330, 000.00贷:银行存款330, 000.00。 注:也有的企业这样做会计处理: 借:应交税费-应交企业所得税330, 000.00。 贷:银行存款330, 000.00。 2、2008年应交企业所得税。2008年实现收入应缴纳企业所得税=10, 000, 000.00×25%×25%=625, 000.00元, 2008年度应补交企业所得税=10, 000, 000.00× (25%-10%) ×25%=375, 000.00元, 会计处理如下: (1) 借:所得税625, 000.00 贷:应交税金—企业所得税625, 000.00 (2) 借:应交税金—企业所得税375, 000.00 贷:银行存款375, 000.00 3、结转预缴企业所得税。会计处理如下: 借:应交税金—企业所得税250, 000.00 (62500.00-37500.00) 贷:其他应收款250, 000.00 这样, 矛盾就出来了, 原来预缴的330, 000.00元企业所得税中, 有80, 000.00元转不回来了, 这正是原企业所得税税率与新企业所得税税率的差异造成的, 即10, 000, 000.00×10%× (33%-25%) =80, 000.00元。那么, 这80, 000.00元预缴的企业所得税应当如何处理呢? 由于按照2007年及以前年度预售房收入预计毛利额预缴了企业所得税, 根据《中华人民共和国税收征收管理法》立法精神中的实体从旧的原则, 应当追溯为这是预售房当时的纳税义务, 应当计入2007年及以前年度的当期损益。这样的话, 原企业所得税税率与新企业所得税税率造成的差异额80, 000.00元, 应当追溯确认为2007年及以前年度的损益, 调整以前年度未分配利润。 会计处理如下: (1) 借:以前年度损益调整—2007年及以前年度所得税80, 000.00 贷:其他应收款80, 000.00 (2) 借:未分配利润—2007年及以前年度80, 000.00 贷:以前年度损益调整———所得税80, 000.00 这样, 由于新旧企业所得税税率差异造成的预缴企业所得税未能转回部分金额, 追溯为预售房当时的纳税义务, 调整2008年年初的未分配利润。上述问题也就解决了。 关于房地产企业预收款的涉税问题, 多年来各方意见并没有完全统一。尤其是预计利润是否并入当期应纳税所得额以及预售收入缴纳的营业税金及附加、土地增值税可以税前扣除等两方面的问题, 虽然《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发31号) 以及《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法