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论房屋权属登记的公信力 房地产所有权登记根据《产权公共关系法》的规定进行。然而, 权属登记的主要作用 (公示作用) 目前还没有被社会所广泛认识, 加上相关的立法不够完善, 因而, 在房地产权属登记中, 对于登记机关应当承担哪些责任, 争议较大。 一、 权属登记的公信力 提起房地产权属登记机关应当承担的责任, 人们很自然地会联想到登记机关对当事人的登记申请是进行实质性审查还是程序性审查。因为采用不同的审查方式, 登记机关所承担的责任是不同的。 采用实质性审查还是程序性审查, 一般来说, 应当由实行哪一种登记制度来确定。凡是权属登记都具有公示力, 其中:契据登记制登记只有公示力而无公信力, 即公众不能信赖登记簿的记录, 所以登记机关无须对登记事项进行实质性审查;权利登记制和托伦斯登记制登记除了具有公示力外, 还具有公信力, 即公众可以信赖登记簿的记录。因而, 一般来说, 登记机关对登记事项应当进行实质性审查。 自建国以来, 我国并未宣布实行的是何种登记制度。从我国现行的登记制度来看, 一方面, 规定了总登记作为一项登记种类, 并实行发证制度, 这些都是托伦斯登记制的特点;另一方面, 强制当事人必须申请权属登记, 对登记簿的编制采用物的编成主义等, 这些又具有权利登记制的特点。因此, 目前难以简单地确定我国目前实行的是何种登记制度。从现行的立法来看, 我国的权属登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间。因而, 应当具有一定的公信力。如我国《城市房地产管理法》规定了:“未依法登记领取权属证书”房地产“不得转让” (第三十七条) ;《担保法》规定:以房地产抵押的, “抵押合同自登记之日起生效” (第四十一条) ;《城市房屋权属登记管理办法》规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权”的“合法凭证” (第五条) 。 但是, 理论界并不积极主张我国的不动产权属登记具有公信力, 这种观点也在我国物权法的立法中有所体现。2004年8月3日形成的《物权法》草案中就有“记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人……但是相反证据证明的除外”这一条款。至少说, 我国权属登记的公信力是很薄弱的。这与我国台湾地区的“土地法”第43条的规定“ (土地登记之公信力) 依本法所为之登记, 有绝对效力”形成了较为鲜明的对比。 一些学者虽然认为我国的权属登记有公信力, 但是登记机关只应负形式审查的责任。如:周公法研究员在《人民法院报》上撰文 (《行政登记案件的合法性审查及其裁判》) 认为:“行政登记不创设权利义务, 登记仅产生公示、公信效力。行政登记这一法律功能, 决定了登记机关依法为登记行为时, 完全不享有自由裁量权, 且依法只应负形式审查义务。……至于申请人申请登记的民事法律关系状态在实质上是否合法有效, 则不在登记机关的职责范围之内”。 二、 对行政登记的处罚 由于我国还没有颁布不动产登记法以及受理论界不同观点的影响, 人民法院在审理因房屋权属登记引起的行政诉讼案件时, 一些司法机关认定登记机关应负实质性审查的责任, 另有一些司法机关则认定登记机关只负形式审查的责任。如据报载:某县有一申请人在向登记机关申请抵押权登记时, 所提交的共有人同意书系虚假证明。一审法院认为登记机关应负实质性审查的责任, 认定抵押登记事实不清, 证据不足, 判决予以撤销。登记机关上诉后, 中级法院则认为登记机关只应负形式审查的责任, 该项抵押登记符合法定条件, 其抵押登记行为并无过错。 此外, 由于行政诉讼还是一个年轻的审判体系, 因此, 一些法院在审理行政诉讼案件时, 或多或少会受到民事审判的影响, 即会考虑到案件涉及的民事行为能否成立, 并因此影响行政审判的结果。在前述案件中, 中级法院虽然认定了登记机关并无过错, 但因为该项登记是因申请人提供虚假材料而做出的, 在民事上不能成立, 其所获行政登记欠缺合法基础, 应依法确认无效。由于一审判决撤销这一登记行为, 已经使该登记失去了效力, 可予维持。因而, 中级法院还是判决维持了一审判决。 也有违法的行政行为因为在实体上没有侵犯当事人的权益而未被撤销。山东某市在办理一起商品房初始登记时, 开发商尚未有国有土地使用权证明文件。而后, 某一购买该处商品房的购房人以登记机关违法为开发商办理初始登记为由, 提起行政诉讼, 要求撤销为他颁发的房屋所有权证, 但此时开发商已补办了国有土地使用权证。法院以登记行为没有对购房人的实体权益造成影响而驳回了起诉。 以上两起案件, 法院以追求司法正义、维护社会安定为目的, 做出的判决并无不当。但从另一个角度来看, 在行政诉讼案件的审理中, 已不仅仅局限于对登记行为本身的审查, 而是对登记行为的法律基础也作了审查。可以看出, 案件的审理受民事审判的影响是较为明显的。 三、 对夫妻共有的不动产登记被登记所