从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响.docxVIP

索引 索引 内容目录 一、 城中村改造的内容和政策表态 4 二、 城中村改造投资规模 5 三、 城中村改造方式 7 超大城市城中村改造：以深圳为例 8 以政府为主导的统租模式：深圳水围村 10 拆除重建类：深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村 11 特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例 12 未来社区创新模式：杭州瓜山社区 12 拆除重建类：东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区 13 四、 房票安置及实施城市 14 五、 投资建议和受益公司 15 华润置地：全国性央企龙头，相对优势明显 18 越秀地产：立足湾区走向全国，优势赋能韧性十足 19 深圳控股：深耕深圳及湾区，专注高能级城市 21 天健集团：全产业链联动，深度参与城市更新 22 天地源：区位优势加持，深耕西安大本营 24 合肥城建：工业地产开发打造差异化优势 25 六、 风险提示 26 图表目录 图 1：近期关于城中村改造政策表态 4 图 2：深圳市城中村空间分布现状图 8 图 3：深圳市城中村改造-综合整治类：水围柠檬公寓 9 图 4：深圳市城中村改造-功能改变类：华侨创意文化园 9 图 5：深圳市城中村改造-拆除重建类：华润万象天地 10 图 6：深圳市水围村统租模式 10 图 7：瓜山社区城中村改造模式 12 图 8：瓜山社区改造前后变化 13 图 9：华润置地股权结构 18 图 10：华润置地签约销售额情况 19 图 11：华润置地拿地情况 19 图 12：华润置地新增货值结构（2023H1） 19 图 13：华润置地平均融资成本变化 19 图 14：越秀地产股权结构 20 图 15：越秀地产合同销售额情况 20 图 16：越秀地产 TOD 项目销售额及增速 20 图 17：深圳控股股权结构 21 图 18：深圳控股销售额及增速 22 图 19：深圳控股拿地情况 22 图 20：深圳控股土储区域分布 22 图 21：天健集团股权结构 23 图 22：天健集团综合开发业务销售额及增速 23 图 23：天健集团综合开发业务销售额结构（2023H1） 23 图 24：天地源股权结构 24 图 25：天地源销售额及增速 25 图 26：天地源拿地情况 25 图 27：合肥城建股权结构 25 图 28：2022 年合肥房企销售额 26 图 29：合肥城建拿地情况 26 表 1：超大特大城市城中村改造及城市更新 5 表 2：超大特大城市自建房比例 7 表 3：深圳典型城中村拆迁及补偿指标统计 11 表 4：东莞部分城中村项目基本情况及补偿标准 13 表 5：超大特大城市房票安置政策 14 表 6：主要地方国企开发商持股比例 15 表 7：主要公司财务指标对比 17 表 8：主要公司估值水平对比 17 一、城中村改造的内容和政策表态 城中村是指留存在城市区域内的传统乡村，是城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978 年开始改革开放后的 30 多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，成为了“都市里的村庄”。 2023 年 7 月 21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 月 24 日政治局会议中提出要积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8 月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 月 17 日，央行在二季度货币政策执行报告中指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 图 1：近期关于城中村改造政策表态 资料来源：新华社，中国人民银行网站，21 世纪经济报道，澎湃新闻， 二、城中村改造投资规模 关于城中村改造究竟有多大规模市场关注较多，虽然 19 个超大和特大城市大都出台了相关城中村改造或城市更新计划，但由于各城市具体的城中村勘测数据不可得，因此准确数据无法计量。我们尝试根据 2020 年人口普查的自建