基于五力模型的行业竞争力分析对成都房地产行业进行的五力模型分析.docxVIP

基于五力模型的行业竞争力分析对成都房地产行业进行的五力模型分析 一、 影响行业利润的因素 锡克斯-波特的五个力模型为分析影响行业利益的经济因素提供了一个框架，并对影响行业利益的五个主要因素进行了系统评估。本文将结合成都房地产行业的发展现状与发展趋势运用五力模型对房地产行业的这五种因素进行逐个分析。 二、 竞争激烈程度 迈克尔·波特指出, 行业竞争激烈程度和行业的利润率取决于五种基本作用力, 它们是:潜在进入者、替代品的威胁、买方侃价实力、供方侃价实力、行业竞争对手的竞争。 潜在进入者。对于一个产业来说, 新竞争者的加入必然会打破市场平衡, 引发现有竞争者的竞争反应, 也就不可避免地需要调入新的资源用于竞争, 因此使收益降低。进入威胁的大小取决于进入壁垒和潜在进入者可能遇到的反击。 替代品的威胁是指替代品由于可以实现与本产业产品相同的功能, 市场上可替代你的产品和服务的存在意味着你的产品和服务的价格将会受到限制, 因而它对产业的压力是显而易见的。 行业竞争者意味着竞争会导致对市场营销、研究与开发的投入或降价, 结果同样会减少既有的利润。行业竞争中竞争的激烈程度是大量结构上的因素造成的。如行业中有众多的或势均力敌的竞争对手、行业增长缓慢、高固定成本或高库存成本、差异或转换成本欠缺、大幅度增容、高额竞争利益、高推出壁垒等等。如果存在这些情形, 行业中的竞争激烈程度就会加强。 买方侃价实力决定于他们在压低价格、要求较高的产品质量或获取更多的服务的力量。这些都会影响到行业的利润。供方的侃价势力是指供方可以通过提价或降低产品和服务的质量来对行业施加压力。这种压力可以迫使一个行业因为价格无法跟上成本的增长而失去利润。 三、 经济适用房价格分析 2007年是成都房地产行业发展良好的一年, 最主要的表现是房地产业平稳发展。这使得政府、开发商、消费者各自收获了自己该得的那部分利益, 没有中央政府的严厉批评, 没有开发商的叫苦连天, 没有消费者的集体控诉, 政府土地出让收益再创新高, 基本在良好的状态下运行和发展。同时从房价增长极看, 城东随着区域价值提升, 开始以20%增幅逐步缩小与城西、城南的差距, 现已形成全市房价的又一增长极。 从行业竞争者的角度来看, 成都大概有近1000家房地产开发企业, 但是销售额超过10亿元以上的并不多, 销售额超过10亿的这部分企业中多以外来开发商为主, 他们的到来极大地提升了成都房地产行业的竞争水平。另外, 大量“三外”资金的介入, 即外企、外地、外行的资金会更为激烈地争夺成都原本有限的房地产投资机会。已经进入成都多年的企业如中海、万科、华润最近都加大了在成都的动作。而爱美高、中电、雅居乐等巨型企业最近争相涌入。这无疑加剧了成都房地产行业的竞争。 从潜在进入者角度来看, 很多未曾入蓉的大财团、国际性投资基金、大型房地产企业最近频频来蓉活动, 考察市场寻找商机。这些企业的进入会带来新的理念和新的模式, 同时也进一步提升激烈竞争的局面。 从替代品威胁角度看, 经济适用房可以看作对商品房的一种替代品, 是社会福利的体现。成都自从几年前修建经济适用房以来, 先后为上万名贫困市民解决了住房难问题。但随着成都房地产市场的快速发展, 由于多方面原因, 成都经济适用房从去年开始渐渐陷入了买卖双难的窘境。经过考察, 主要是价格、位置和户型三大原因制约了经济适用房的消费。以2006年3月份成都向社会公开发售的6000多套经济适用房为例, 其价格在每平米2223元至2800元之间, 超过了大多数符合购买条件申购者的当时心理预期和承受能力。此外这些经济适用房大多分布偏远, 配套不完善, 甚至不通公交车, 这便导致了住户居住成本的增加。另外就是户型偏大、总价偏高。部分经济适用房户型普遍在100平方米以上, 即使价格稍低, 但也总价偏高, 超出经济适用房销售对象的承受能力。 从供方侃价势力来看, 房地产开发商作为行业的供给方对价格的左右其实并不算太大, 对于房地产行业的成本价格因素应该从宏观层面多做考虑。我国经济的总体运行来看, 是偏热的。主要表现在三个方面:一是GDP增长过快, 政府几次调整利率和控制投资的举措虽然有效, 但并没有完全扼制住经济的过快增长, 尤其是过度投资;二是物价呈现上涨趋势, 由最初的工业原材料上涨发展到现在的粮食等生活资料的上涨;三是资金相对过剩, 过去我们经常遇到的是项目找资金难, 而现在我们却发现很多资金在找项目。以上所有表现都是经济过热的特征。作为经济晴雨表的房地产业, 必然会受到宏观经济形势的影响, 从而充满了不确定性。从微观层面看, 地价刚性带来的房价上涨的不确定性。由于城市价值的提升、大量外来开发企业的介入、单宗出让土地面积的变小、需求持续旺盛等原因, 成都地价上涨较为迅猛, 会导致房价因土地的刚性成本