后疫情时代如何激发城市的商业活力及消费力.pdf

被鼓励的夜经济，在北方却因为天气原因无法活跃起来，

发了更多的优惠券，被拉动起来的消费却难以持续。消费

活力、商业活力到底如何有效激活？投入资金和精力，短

期效应和长期发展的平衡到底如何掌握？这样的问题引

起越来越广泛的争论，其实是没有正确的定义“活力”。

在以提升商业活力为命题服务多城市政府机构的过程中，

始终在帮助客户一起澄清一个问题：高城镇化率和优等的

基础建设，必然会带来商业活力的提升吗？

对于大多数人，当说到一个城市的商业发展，GDP、城镇

化率、人均消费这些衡量一个城市经济实力的硬指

标会立刻映入脑海，这背后体现的是大多数人的感知：城

镇化率高、人均GDP高的经济发达的一线城市商业活力更

佳。然而，近年来商业发展的黑马城市却实现了弯道超车。

武汉、西安、成都、苏州，在新增购物中心与首店引入、

商业创新运营方面创造引人瞩目的成绩。到底这些城市做

对了什么？还是商业的线性进阶发展的趋势出现了改

变？这些改变在哪些方面？如果可以监测并探究，那么对

更多的城市就会有更大的借鉴意义。这就是商业地产研究

中心自2017年展开《中国商业地产活力40城》跟踪研究

的最早原因。

1城市经济的硬实力，并不决定其商业活力

国内的城镇化率在过往的40年迅速提升，经济发展下，

城市商业的基础布局与建设也迅速完成，消费升级也一

度被热议，成为诸多商业“创新”的聚焦。新中国成立

初期提出城镇化发展的战略方向，在起步较晚的情况下

创下佳绩。我国仅用不到40年的时间便将国内的城镇化

率从1980年的20%提升至2019年的60%，共提升40个

百分点。国家统计局发布的《2021年国民经济和社会发

展统计公报》显示，2021年末全国常住人口城镇化率为

64.72%；据联合国预测，2040年中国城镇化率将达到76%。

从产业带动来看，过去的高速增长数据背后，是大规模

的房地产开发起到了主要的推动作用，这也是所有国家

和城市在实现城镇化率提升与经济增长的必经之路。我

们先将过往60年中国与全球其他较发达国家在城镇化发

展进程方面进行对比：

上图清晰地显示出，中国以较强劲的增速推动了高速的

城镇化率提升。

我们再看各国在不同城镇化进程阶段的实现时长：

从各国城镇化在不同进程下实现的速率与时长来看，中

国城镇化发展的速率也非常突出。按此速率，中国将在

可预期时间内接近或达到其他较发达国家的水平。

城市是现代化发展的重要标志，体现着资源利用、信息

流转与创造的集约效率。尽管在社会制度、人口基数、

经济基础和社会财富积累方面，不同的国家与城市间存

在差异，但城镇化过程中的大规模建造驱动更多投资、

更多城市居民带来消费需求的增长，从而带来经济增长

这点是一致的。排除战争、大规模灾害等不可抗外因，

城镇化率与经济增长呈现正相关性是不争的事实，我们

一起对比下中国与美国、英国、日本和欧洲等国家地区

的城镇化率与人均GDP：

对比过去60年的中国、美国、日本、英国和欧洲，城镇

化率提升与人均GDP增长之间都呈现正相关的关系，但

进行回归分析后，可看出中国的城镇化率的提升对人均

GDP的影响力远低于欧美发达国家和地区。所以，中国在

城镇化高速发展过程中，经济发展仍需要更稳健的支撑

和提质，发达国家则在城镇化的发展进入稳定的增长期

之后，伴随着城镇化的深化运营，仍然持续推进经济增

长。

将目光拉回到内部，对比不同城市的城镇化率和人均GDP

发现，区域经济发展与城镇化的发展成正相关，城镇化

的提升对人均GDP的发展确实呈现正相关，但是成都、

无锡、苏州等城市的城镇化率对人均GDP的影响远高于

其他城市。同时，对比17个代表城市的商业地产活力指

数和城镇化率的排名，可以发现两者似乎并不是完全同

步发展，高城镇化率并不意味着商业地产活力水平同样

的亮眼。除一线城市城镇化率和商业地产活力两者都处

于稳定高位，新一线以及其他城市的城镇化和商业地产

活力水平则出现了以下两类分化：一类是以成都、重庆、

西安为代表，商业活力发展领先于经济和城镇化发展的

城市；一类是以深圳、无锡、济南为代表，经济和城镇

化发展优于商业活力的城市。以成都为例，其人均收入

等低于广深、休闲设施建设不如广深的同时，某种意义

上成都的商业价值更高，这说明，经济发展和城镇化并

不等于城市的商业活力。

从城镇化率与人均GDP、商业活力排名情况，可看到硬经

济和基础设施建设并不等同于商业活力更优的事实，二

者之间并不是充要关系。那么，如何才能提升商业活力?

而回答这一命题，第