城镇化、地理关联对房价的效应研究——基于31省市面板数据.pdfVIP

摘要

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1998年是中国房地产市场具有划时代意义的一年，这一年为促进房地产业

健康发展，中国进行了住房制度改革，明确彻底结束福利住房制度，中国全面开

放住房市场化。此后数十年，中国房地产市场势不可挡，以惊人的速度快速发展，

突出表现为房地产价格猛涨，对居民的消费能力乃至国家的金融稳定都产生了一

定的负面影响。一方面，众所周知，房价关乎国计民生，如果任由房价继续上涨，

严重时导致房地产泡沫风险加大，后果将是长期的经济衰退和社会危机；另一方

面，房地产行业的高额利润吸引了众多企业进入，相应的资源也源源不断地流入

这个行业以及相关行业，面对有限的资源，这种“资源错配”会降低国家的经济

增长潜力。基于此，近年来中国宏观调控的重要问题之一便是抑制房价过快上涨。

党的十八大明确指出城镇化作为最大内需来源的重要性，在此基础上，新型

城镇化战略被提出。城镇化进程为房地产市场发展提供了广阔的空间，城镇化带

来的产业和人口的集聚增加了对土地和住房的需求，而这些资源相对稀缺，从而

推动城市地租和房价的上涨，进而推动经济发展。此外，中国不同地区的房价、

城镇化发展情况也不尽相同，大城市的发展速度远超中小城市，东部地区远超中

部以及西部地区，且地理区域相邻的省份呈现集聚状态。可以看出，城镇化是导

致房价飞涨的一个关键原因。

针对上述存在问题，本文使用探索性空间数据分析工具，通过构建空间权重

矩阵，在此基础上对中国商品房平均销售价格以及城镇化率的Moran’s指数和

LocalMoran’s指数进行测算，即对全国房价和城镇化率的全局及局域相关性分

别进行测量，来证实其确存在空间相关性，并通过建立空间面板模型对各个因素

如何影响房价进行分析，尤其是城镇化的影响，进一步研究城镇化对房价的效应。

考虑到中国幅员辽阔，各地区差异明显，故在本文中分区域进行研究，对东部、

中部以及西部分别进行实证分析，探索在区域差异存在的前提下，城镇化对房价

的影响又该呈现怎样的变动趋势。

本文通过对相关理论梳理和实证分析，得出以下结论：（1）运用探索性空

间数据分析法表明：中国房价以及城镇化均存在显著的空间相关。中国房价基于

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地理关联，存在空间相关性，且为正相关，意味着房价较高的地区彼此之间相互

关联，反之亦如是，由莫兰散点图，不难发现，西部地区的省份集中在第三象限，

即位于L-L型，反观东部地区，主要集中于H-H型的第一象限；（2）纳入空

间效应进行实证分析表明：本地房价受城镇化进程影响，与此同时，也受相邻省

份房价作用，相邻地区的预期因素、房屋供给也会影响本地的房地产价格，对比

发现，若忽略了房地产价格的空间相关性，与各因素对房价的实际影响有所出入。

对总效应及其相应的直接效应和间接效应进行测度，探究城镇化及其它影响因素

对房价的影响方向与强度，结果进一步显示：城镇化是推动房地产价格上涨的重

要因素，直接效应和间接效应均表明一个地区城镇化的发展，在直接推动本地房

价上涨的同时，也会间接推动相邻地区房价上涨；（3）对东部、中部和西部的

比较分析发现：东部、中部、西部房价都受到相邻地区房价的影响，其中中部地

区房价受周围地区房价影响最大，存在较高程度的联动关系，且三个区域房价都

显著受到城镇化进程的影响，其中东部和中部的城镇化水平对本地房价的影响程

度大体相当，而西部地区房价受城镇化影响最大。本文所得实证结果对于正确认

识城镇化对房价的影响，推动中国房地产业健康发展，改善政策实施途径有一定

借鉴意义。

关键词：房价；城镇化；空间关联；区域差异

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LiuYating

Quantitativeeconomics

DirectedbyZhaoGuoqing