土地市场系列专题：城投拿地成主力.docxVIP

目录

全国城投拿地表现如何？ 3

各地城投拿地表现如何？ 5

各省层面城投拿地表现如何？ 5

各地市层面城投拿地表现如何？ 7

拿地的城投平台分布有何特征？ 16

风险提示 18

插图目录 19

2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。

而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点：

全国城投拿地表现如何？

各地城投拿地表现如何？

拿地的城投平台分布有何特征？

全文土地数据来自于中指数据库，城投拿地数据明细来自于企业预警通，由于

统计口径并不完全一致，可能存在一些误差。

全国城投拿地表现如何？

首先，我们对城投拿地做出界定：

从广义来看，城投公司获得土地使用权的途径包括通过“招拍挂”的方式取得

（当前政策环境下，“招拍挂”为最常规、最正规的拿地渠道）、从其他公司外购、政府无偿划拨、投资者投入等。

由于城投层面并无披露这一类型数据，因此只能通过土地数据层面分类归总来城投拿地情况。本文数据库底层数据来源为中国土地市场网，网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息，包括时间、地点、面积、金额、用途、拿地方等。其中，我们将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”。

聚焦数据维度：我们从城投拿地金额和城投拿地面积分别来看城投拿地的情况，可见：2023年城投拿地金额占比下降但城投拿地面积占比明显增加，而在这个过程中，土地出让金是在持续下滑的。

城投拿地金额方面，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。

城投拿地面积方面，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。

图1：历年城投拿地金额变化及占比（亿元，%） 图2：历年城投拿地面积变化及占比（万平方米，%）

90000

80000

70000

60000

50000

40000

30000

20000

10000

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城投拿地金额 土地出让金 城投拿地占比（右）

600000

500000

400000

300000

200000

100000

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城投拿地面积 土地出让面积 城投拿地占比（右）

资料来源：企业预警通，中指数据库， 资料来源：企业预警通，中指数据库，

而上述趋势变化，与土地价格的变化息息相关，从城投拿地的价格来看：

城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率有所下降，城投拿地平均溢价率也有所下降，但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。

另外，土地成交平均溢价率自2020年一直下降，2023年略有上升，其中，主要是2023年第二季度有所回调。

（%） 图3：历年土地成交平均溢价率和城投拿地溢价率（%） 图4：各季度土地成交平均溢

（%）

14.00

12.00

10.00

8.00

6.00

4.00

2.00

0.00

城投拿地平均溢价率 整体平均溢价率

25.00

20.00

15.00

10.00

5.00

0.00

城投拿地平均溢价率 整体平均溢价率

资料来源：中指数据库， 资料来源：中指数据库，

各地城投拿地表现如何？

各省层面城投拿地表现如何？

同样地，对于各省份城投拿地的情况，也分别从城投拿地金额和面积来介绍。根据2023年城投拿地规模，我们将各省份分为以下四类：

城投拿地规模超过1000亿元的省市：江苏、浙江、山东、四川、湖南、

湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元，占2023年全国城投拿地金额的68%，虽较2022年均有下滑，但仍居于全国前列。其中，江苏城投拿地金额远超其他省份，且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。

城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、

重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元，尚不足江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。而重庆、广西的城投拿地金额占比最高，均在50%以上。

城投拿地规模在100-300亿元之间的省市，北京、吉林、云南