房地产新政后，还可能有哪些超预期政策利好？.docxVIP

简评：

一、房地产新政

（一）现实背景

2023年以来，国内房地产市场持续低迷，房地产开发投资额、销售面积及销售额明显下降。5月17日，国

家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，2024年1-4月份全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。由于人口老龄化加剧，未来住房需求增长空间有限，商品房库存量大，住房供过于求，导致房价下行压力增大，市场观望情绪日益严重，房地产市场形成“量价齐跌”的局面。

图1:房地产开发投资完成额累计同比（单位：%）

数据来源：，证券

2023年7月24日政治局会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”2024年4月30日政治局会议指出“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”

两次会议对房地产定调均为积极支持的态度，都明确提出适应房地产供求关系的新变化，4月30日政治局会议在7月24日政治局会议基础上进一步延伸，明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，在中央定调部署下，有关部委和地方政府积极出台房地产新政，支撑房地产市场持续回暖向好。

（二）政策内容

自4月30日政治局会议定调以来，天津、成都、深圳等多个城市出台房地产优化调整政策，放松住房限购，

推动“以旧换新”。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等多部委发布一系列重要的房地产金融政策调整措施，下调个人住房公积金贷款利率、个人住房贷款最低首付款比例，取消商业性个人住房贷款利率下限，设立3000亿保障性住房再贷款。地方和中央房地产新政协调配合，加速房地产去库存，促进房地产市场健康有序发展。

表1:近期房地产政策措施梳理

时间 地区/部门 政策/会议名称 主要内容

在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套

4月30日 北京

月30日 天津

月6日 深圳

5月9日 杭州

5月9日 西安

5月15日 合肥

中国人民银

《关于优化调整本市住房限

购政策的通知》

《关于进一步优化房地产调控政策的通知》

《关于进一步优化房地产政策的通知》

《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》

《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》

《关于下调个人住房公积金

住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连

续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭

和单身人士，在五环外新购买1套住房。进一步优化住房限购政策，明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品

住房的，不再核验购房资格。

有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街

道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制。

全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

实施购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、推广房票安置、提高住房公积金贷款额度、动态调整新发放首套住房贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、加大改善性住房供给、加大保障性住房供应力度。

自2024年5月18日起，下调个人住房公积金

贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）

和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别

5月17日

5月17日

行

中国人民银行、国家金融监督管理总局

贷款利率的通知》

《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》

调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款