从年报看房企降杠杆行至何处.docxVIP

正文目录

如何解读年报透露的房企去杠杆成效？ 5

从三道红线指标看：整体趋于平稳，个体分化突出 5

从融资成本看：杠杆水平挂钩房企融资能力 13

从拿地看：拿地销售比回升，向高能级城市倾斜 15

从经营转型看：多元业务比重上升 17

从销售看：样本房企销售承压，着重保回款 18

房企去杠杆，仍面临哪些风险挑战？ 19

房企现金流与短期偿债压力不容忽视 20

付息高企与利润压缩威胁盈利能力 21

房价下行背景的资产负债表修复面临困境 23

红档房企面临哪些共性问题？ 24

新的房企化险政策机遇何在？ 25

降负债：关注利率下行通道与信贷支持支持的政策窗口 26

促转型：促成多元经营，关注政策转向 26

调结构：资源分配、政策支持与销售模式迎来转变 27

风险提示 27

图表目录

图表1：75家样本房企“三道红线”一览 4

图表2：样本房企“三道红线”档位变化情况一览 6

图表3：国央企剔预资产负债率有所改善，民企整体上升 7

图表4：各所有制房企净负债率均有上升，地方国企升幅较高 7

图表5：剔预资产负债率踩线房企及变化一览 8

图表6：有息负债规模整体实现压降 9

图表7：各所有制房企净负债率均值普遍上升 9

图表8：净负债率踩线房企及变化一览 9

图表9：民企现金短债比下降明显 11

图表10：大型房企短期债务负担相对缓和 11

图表11：货币规模实现增加的房企一览 11

图表12：现金短债比踩线房企及变化一览 12

图表13：房企综合融资成本与降杠杆进展密切相关 13

图表14：LPR调降带动融资成本下行（%） 15

图表15：2023年房地产信贷支持边际改善（亿元，%） 15

图表16：大型央国企主导拿地市场回升（亿元）） 16

图表17：样本房企拿地销售比例多数位于40%限制以下 16

图表18：供给缩量带动土拍市场边际回暖（万平方米，%） 17

图表19：土拍头部效应明显，央国企为拿地主力（亿元） 17

图表20：招商蛇口企业战略体现房地产去杠杆进程中的转型模式 18

图表21：2023年度房企销售普遍承压（亿元，） 19

图表22：部分样本房企销售金额半年度反转明显（亿元，） 19

图表23：地产债二三季度到期规模与去年同期接近（亿元） 20

图表24：不同类别房企财务费用形成分化（亿元） 21

图表25：样本房企个体财务费用比较（亿元人民币） 22

图表26：房企毛利率水平下滑压力较为普遍（） 22

图表27：样本房企毛利率水平比较（） 23

图表28：样本房企计提资产减值居高，影响盈利水平（亿元） 24

图表29：2023年新建商品房价格指数有所企稳，但减值继续 24

图表30：红档房企困境与改善举措一览 25

过去一年，房地产融资端与销售端限制政策随着2023年7月中央政治局会议指出“房地产市场供求关系发生重大变化”的政策定调继续放宽，时至今日，地产行业仍在销售低迷的情况下与债务压力斗争，风险持续出清，今年的《政府工作报告》继续强调防范化解房地产这一重点领域的风险。在此背景下，大部分上市房企年报悉数披露，“安全”是市场最为注重的关键词之一，这离不开四年前开始的“三道红线”融资紧缩政策对房企杠杆率的压降。年报反映当前房地产去杠杆行至何处？新的一年，“统筹发展与安全”将如何在房地产行业落实？

图表1：75家样本房企“三道红线”一览

销售额排名

简称

类型

代码

剔预资产负

债率(?)-2023

净负债率

()-2023

现金短债比

(倍)-2023

档位-2023

1

保利发展

中央企业

600048.SH

68.17

61.20

2.00

0

2

万科A

地方国有企业

000002.SZ

66.26

55.57

1.51

0

3

中国海外发展

中央企业

0688.HK

57.46

38.69

4.97

0

4

华润置地

中央企业

1109.HK

58.41

30.08

73.85

0

5

招商蛇口

中央企业

001979.SZ

60.27

42.30

2.17

0

7

绿城中国

其他

3900.HK

69.68

40.95

3.62

0

9

龙湖集团

私营

0960.HK

60.43

56.90

2.08

0

10

金地集团

其他

600383.SH

62.02

53.78

0.71

1

11

滨江集团

私营

002244.SZ

60.21

11.89

2.96

0

12

越秀地产

地方国有企业

0123.HK

67.40

57.07

1.99

0

13

中国金茂

中央企业

0817.HK

73.02

87.82

1.29

1

14

华发