地产新政联合解读：地产强心针.docxVIP

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u系列地产政策梳理？ 4

金融地产如何看待？ 4

银行：地产风险有望改善 4

地产：周期拐点政策齐现 7

保险：资产端贡献高弹性 10

券商：市场情绪有望好转 12

风险提示 14

图表目录

表1：各家银行地产敞口情况 5

表2：房贷利率降低的幅度需要多大？ 7

表3：2023年部分头部房企公司经营指标情况对比 9

表4：部分地方国企估值指标情况 10

表5：部分中介公司估值情况 10

表6：主要险企不动产投资占比 11

表7：2023年上市券商经纪、投资业务净收入占比 12

系列地产政策梳理？

5月17日，地产政策利好密集释放，主要聚焦地产项目当前面临的销售、回款、竣工的痛点。从不同类型的地产项目来看：

未建土地——解决回款痛点。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

正在出售——解决销售痛点。①刺激购房需求。全面下调按揭贷款首付比底线要求，取消按揭贷款利率全国下限，降低公积金贷款利率。②政府收购住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住

房，同时人行创设3000亿元保障性住房再贷款对此进行支持。

已售在建——解决竣工痛点。监管提出要“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险…分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付”。结合监

管表述，我们预计后续将针对货值充足的，使用房地产融资协调机制解决融资问题；针对货值严重不足的，走司法途径，通过破产、重组等形式解决，解决过程中，对项目审慎采取财产保全措施，最大程度保障购房者利益。

金融地产如何看待？

银行：地产风险有望改善

1、地产政策落地影响？

系列地产政策出台，有望改善银行的地产风险，同时拉动信贷需求，利好银行基本面。

规模：需求有望修复。①零售端，受购房需求刺激政策支撑，按揭需求有望修复，后续需继续观察政策成效；②对公端，监管鼓励银行市场化支持收购存量房源、回购土地，有望带来增量信贷需求。根据人行测算，创设的3000亿元保障性住房再贷款，有望

带动银行贷款5000亿元。

息差：按揭利率承压。按揭贷款利率全国下限取消，同时各地因城施策自主决定当地下限。预计将有更多城市下调按揭利率下限，新发放按揭贷款利率将继续下行。2024

年3月新发放按揭利率3.69%，我们初步推测按揭利率市场化定价的底线为3.2%（2.2%的资金成本+0.4%的资本成本+0.5%的信用成本）。初步估算按揭存量久期6.5年（假设年化提前还款率12%），意味着假设LPR不调整，存量按揭利率将在6.5年后与新发齐平，静态测算将导致银行息差在6-7年内额外下降8bp，影响可控。

减值：风险压力改善。

①按揭贷款停贷风险改善。按揭面临的风险主要是烂尾楼的停贷风险，随着保交楼政策继续加码，居民停贷的意愿和可能性下降，银行风险改善；

②开发贷款回款风险改善。开发贷面临的主要风险是楼盘无法去化、货值大幅贬值的风险。分情况讨论：

A.2021年以前发放的开发贷，部分可能面临资金缺口，进入了保交房阶段。本次会议的精神主要是分类处置存量保交楼项目，货值充足的保证融资，货值严重不足的推进破

产、处置。考虑到保交楼工作已经推进2年，预计存量的2021年前敞口以严重不足值项目为主，且银行已基本纳入不良，充分计提减值。

①不良方面，2021年以前的对公地产不良暴露已非常充分。我们进行简单测算：截至

2023年末，上市全国性银行房地产对公贷款不良率达4.50%；考虑到开发贷平均到期期限

年，意味着暴露的不良大部分为2021年以前贷款（2021年以后发放的还未到期）。而根据监管披露，24Q1末地产开发贷余额12.8万亿元，其中24Q1、23A新投放9636亿元、3

万亿元；如假设2021~2023年平均投放规模和23A一致，则24Q1开发贷余额中78%来自2021年以后贷款，对应2021年以前的对公地产贷款不良率已经达到20%；②减值方面，以招行为例，招行对公地产的拨贷比达到15%，减值计提非常充分。

B.2021年以来发放的开发贷，专款专用，资金抽逃风险比较低，但房地产去化周期不断拉长，去化风险在上升。2021年十大城市商品房的平均存销比9.7，而2024年目前已经

提升至21.5。若去化进度不及预期，则会影响开发贷的偿还。

本次新政鼓励政府回购土地、收购存量房源，有利于货值去化和开发贷回款。值得注意的是，我们预计本次回购存量土地、房