地产“郑州模式”，效果如何？.docxVIP

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郑州“以旧换新”约可促成市场10%的房地产交易量 3

郑州地产政策效果如何？ 6

风险提示 8

图表目录

图1：郑州2023年9月全面取消限购和限售、2024年5月推出二手房“以旧换新”方案 3

图2：2023年9月郑州全面取消限购后，2023年四季度新房销售面积同比增长144%，有较明显效果 6

图3：2024年4月，郑州短期去化周期48个月，在有数据的二线城市中，仍然偏高 7

图4：相比2022年1月，2024年4月郑州可售面积减少22%，但去化周期增加8个月 7

图5：2017-2019年三年累计约4500万方建面的广义库存 8

表1：2024年5月10日，郑州市全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作 4

郑州“以旧换新”约可促成市场10%的房地产交易量

为支持居民住房需求，消化地产库存，郑州2022年以来提出了若干地产政策，涉及下调房贷利率、下调首付比例、取消限购、取消限售、推行房票安置、提高公积金额度、推出二手房“以旧换新”、房企融资“白名单”等多个政策。

其中力度相对大的是2023年4月降低首付比例、取消二环外限购，2023年9月全面取消限购和限售，2024年5月推出二手房“以旧换新”三个政策。

除常规性的政策之外，2024年5月推出的二手房“以旧换新”是一种新的去库存模式，也符合国务院副总理何立峰5月17日在“全国切实做好保交房工作视频会议”上的安排。根据会议安排，何立峰提到，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

图1：郑州2023年9月全面取消限购和限售、2024年5月推出二手房“以旧换新”方案

资料来源：政府官网，研究所

根据郑州住房保障和房地产管理局，2024年郑州保障房租赁筹集计划1.5万套，根据《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，“以旧换新”计划1万套，我们判断这中间有5000套是交集，也就是由城发集团通过“以

旧换新”方式收购5000套作为保障房。

1.5万套保障房募集计划中，除了5000套由城发集团通过以旧换新方式收购之外，还有利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地进行建设和利用存量闲置房屋改建、改造等方式筹集房源。

1万套“以旧换新”计划中，除了5000套由城发集团通过以旧换新方式收购之

外，还有5000套通过市场化方式进行。也就是说，“以旧换新”有两种方式，方式一：郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。2024年4-6月先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。方式二：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换

新”5000套。购房者需要在“郑州市房产交易服务平台”登记报名，换购成功的购房者，均可享受契税补贴30%的优惠。

与整个地产市场相比，“以旧换新”模式预计可以促成市场10%的交易量。假设

“城发集团收购”、“群众自主交易”两种方式都可以如期完成，则对应2024年交易1万

套新房，1万套二手房。参考2023年，郑州新房成交9.7万套，二手房成交10.2万

套，合计20万套，也就是说，若2024年“以旧换新”计划如期落实，约相当于带动交易市场10%的体量。

表1：2024年5月10日，郑州市全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作

条件

房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20

年（与试点方案相比：试点房龄为15年）。

收购的二手住房须满足的条件

房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件（与试点方案相比：试点范围为两区）。

房屋建筑面积不超过120㎡（含）。

换房群众选购的新建商品住房应满足的条件 1.已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等（与试点方案相比：试点要求为现房）。

2.房屋位于郑州市建成区范围内（与试点方案相比：试点范围为主城区）。

资料来源：政府官网，研究所

这些政策的资金来源主要可以分为财政补贴和银行贷款，财政补贴上，中央和省级财政通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设