2024年房地产行业专题报告：新一轮去库存背景、效果及展望.docx

2024年房地产行业专题报告：新一轮去库存背景、效果及展望

背景：供求关系发生重大变化

供给端：全国库存持续累积，去化周期不断拉长

自2021年下半年以来，全国楼市持续调整，无论全国还是重点城市，商品房库存持续积累，去化周期不断拉长。现房库存持续累积，创历史新高。从现房库存（待售面积）来看，2024年4月全国商品房待售面积7.45亿平，同比增长15.7%，其中住宅待售面积3.9亿平，同比增长24.5%，其中商品房待售面积已经超过2015年高点，从去化周期来看，已经接近或超过2015年水平。已开工未售商品房库存去化周期创新高。截止2024年4月，1999年以来全国已开工未售商品房面积（按开工90%可售）为38.6亿平米，尽管未创新高，但从去化周期来看，按照2023年销售水平，去化周期达44.4个月，超过2015年高点，创历史新高。

需求端：城镇化率放缓叠加居住环境改善，中长期潜在需求放缓

中长期来看，2023年我国城镇化率达66.2%，出生人口持续跌破千万，同时随着过去三十年房地产行业快速发展，2020年全国城市人均住房建面达36.5平米，较2000年大幅提升，均意味着中长期潜在住房需求放缓。

需求端：短期房价及收入制约购房意愿及能力，住房回归居住属性

居民对收入房价预期担忧仍存。从短期来看，经济增长动能趋弱背景下，居民可支配收入增速放缓、失业率小幅上行，居民对经济形势、收入预期担忧升温。同时重点城市房价持续下行，70个大城市房价环比连续11个月下跌，居民对房价下行预期仍强。

居民加杠杆意愿不强，制约政策效果。在这种背景下，尽管房贷利率大幅下行，重点城市政策持续松绑，但居民加杠杆意愿并不强烈，一定程度制约政策实施效果。从居民中长期贷款来看，2022年以来单月居民中长期贷款明显萎缩，多个月份为负，反映出居民端提前还房贷降杠杆，住房去金融属性明显，逐步回归居住属性。

二手房挂牌快速上升，持续分流新房需求

二手房挂牌量持续上行，增加住房供给。受房价下行预期影响，居民出售住宅降杠杆，由住房需求方变成供给方，2022年以来二手房挂牌量快速上升，2024年3月，17个城市链家挂牌房源达219万套，进一步加剧了住房市场的供需失衡。

以价换量叠加无交付担忧，二手房分流新房需求。2021年下半年以来部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，同时二手房价格调整灵活，“以价换量”加速部分需求转投二手房市场。根据国家统计局披露，2023年全国二手房网签面积达7.08亿平，占全国一二手销售面积38.8%，2024年4月重点12城市二手房成交套数占比提升至63.1%。

消化存量房产：居民端刺激与政府发力并重

上轮存量房产消化手段：三四线棚改去库存，本质为居民加杠杆

2024年4月，政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策重点转向去库存。回顾过往周期，2015年中央经济工作会议曾提出“三去一补”，其中三四线通过棚改货币化激发居民购房需求，带来三四线商品房库存去化、楼市量价齐升。

当前消化存量方式：居民端刺激与政府发力并重

5月17日国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。当天央行推出房地产金融“政策包”：1）新设保障性住房再贷款，设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行按照市场化原则，向地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；3）下调公积金贷款利率0.25个百分点；4）降低商业性个人住房贷款最低首付比例，首套调整为不低于15%、二套调整为不低于25%。同时，自然资源部部长表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地政策措施，包括严格依法处置闲置土地、加大对存量土地盘活利用支持力度。

房贷利率下行空间仍存，二套房空间尤甚

据贝壳研究院统计，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平，较2023年同期回落43BP、75BP。央行一季度货币政策执行报告显示，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限；3月新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。考虑一季度CPI同比均值为0%，剔除CPI后的实际房贷利率为3.69%，仍处于2008年以来中间值水平（历史低点为2020年3月的0.63