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抵(质)押登记

---------办理流程及注意事项;

■抵押登记

抵押登记也叫抵押物登记，是指抵押登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更注销等事项记载于抵押物登记薄上的行为。

抵押登记一般分为设立登记、变更登记、注销登记三种。;

抵押人、抵押权人和抵押物：

抵押人是指为担保自己或他人履行债务，而向债权人提供抵押担保的人。

抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。

提供担保的财产为抵押物。;

抵押登记的部门：

土地：国土局(核发土地使用权证的部门)

房产、在建工程：各级房管所

生产设备、原材料、半成品、产品：工商局(财产所在地的工商行政管理部门)

交通运输工具：车管所(运输工具登记部门)

(设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理抵押登记);

抵(质)押权的生效

1、不动产抵押：登记生效强制性

2、动产浮动抵押：合同签订生效强制性登记否则不能对抗善意第三人

3、其他动产抵押：合同签订生效自愿性登记否则不能对抗善意第三人

4、动产质押：交付生效

5、权利质押：(1)汇票、本票、存单、仓单、债券等交付生效

(2)股票、股权、知识产权、应收账款等登记

生效;

权利质押的登记机关

■1、以非上市份有限公司和有限公司的权质押的，其登记机关为各级工商行政管理局。

■2、以上市公司的质押的，其登记机关为证登记机构。

■3、以商用权、利权中财产权、作权中的财产权质押的，其登记机关为国家工商局的商

局、中国利局和国家权局。

■4、以应收款出质的，其登记机关为中国人民银行中心的应收款质押登记公系统。;

集体用地不能抵押

有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。

学校医院等公益单位的公益设施

这里要做扩展理解：当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行;

为第三方债务提供抵押的公益机构

名下非公益用途的设施设备、土地房产

公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。;

权属有纠纷和争议的财产

一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。

对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同(或者赠与合同)、对价支付凭证等。;

被查封、扣押、监管的财产

海关监管设备和产品比较常见。对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用;

土地使用权抵押后地上新增建筑物

不属于抵押财产：实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。

在实际操作中要及时对新增建筑物进行

抵押登记。;

无行为能力和限制行为能力人

名下财产(包括未成年人、精神病人、痴呆病人)

民法通则规定：未成年人非纯受益行为无效;

国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物

国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地(详见城市房地产管理法22条)。

可以被,但必补缴额的土地出金。

但是，交纳土地出金必经过规定的程序，而要规定的程序不是由抵押权人可以

的，导补缴出金行为的实际不可行。;

签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产：

租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。;

拖欠施工方工程款的建设工程

合同法286条接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。;

合理确定抵押物价值

考虑因素：抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现税费

参考抵押价值：

商住房产及土地使用权(出让)80%

商住房产及土地使用权(划拨)50%

厂房及土地使用权(出让)70%

车辆等交通运输工具50%

以用机设备和工具，无形资产和其他财产

50%;

房屋抵押登记办理流程

■怀化市房产局(受理范围市区)

■办公地点：市政府政务中心二楼

■受理人员：城中所(邓忠章137453156),城东所(,湖天所(

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