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国家宏观调控及政策对房地产的影响

房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市

规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进

行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，

促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证

经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。

.一本轮金融调整对房地产市场的影响

2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步

升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼

市产生了巨大影响。展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还

是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里

看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性。

国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套

房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数

量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后

产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正

当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不

合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。其次，我们分析

一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上

是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自

然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大

跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一

面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上

呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。

二中小房地产企业融资方法

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“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中

小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资

金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，

中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，

中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分

资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声

誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资

金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的

投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业

知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的

好时机。

发展租赁房市场，当前有两个政策应该做出调整。首先需要调

整的是小产权房政策。吴晓灵说，对于外来务工人员，很多城市周边

农民盖的房子就是他们租房的来源。农民用宅基地盖房后进行出租、

出售，其相对低廉的价格对于平抑房价起到了很大的作用。“但是对

小产权房，国家一直不给明确的定论。我认为这个问题的本质是不尊

重农民宅基地的使用权。在宅基地上建设和开发商品房和租赁住房的

政策应进行研究。还有政府对于投资性购房不应抑制，过于严厉的限

购政策影响形成更多的市场化出租房屋，也应进行调整。调控房价应

抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。“没有多

余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。”更多

的是不应打消，老百姓的购房欲望。我们觉得说的这个措施比较好吴

晓灵表示，希望国家加速建立财产登记制度。“房产登记在技术上不

存在问题关键是下不下决心的问题。”吴晓灵提出，二代身份证和

社保卡应该合二为一，也可以把个人的房产、财产都登记在里面能”

保证居民的合法收入，又能够做到反腐败，还可以让大家公平地享受

在住房问题上的待遇。希望以资源环境统计目标体系为基础的绿色

GDP尽快出台施行，并严格执行环境影响评价制度，坚持环保在项

目，特别是重化工项目审批中的一票否决制，加强能源生产消费中的

环境保护。而且出现尚未出环评报告就上马的一些大项目，其责任关

键在政府，因为这些大项目都是政府主导的，希望政府能够做依法执

政和依法办事的表率，在重大项目上应该遵循环保评估和环保标准。

三房地产商的自律

因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险

转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我

们是不是应该考虑和研究房地产商自