大庆市房地产市场研究.ppt

大庆市房地产市场研究;大庆城市

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五湖新区将成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的根底设施〞于一体的高科技现代化生态园林城区的典范，实现“组群组团布局、绿色空间分隔、快速通道相连、湖泽水系相通、森林草原环抱〞的规划结构形态。

五湖新区将通过5-10年时间的规划建设成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的根底设施〞于一体的高科技现代化生态园林城区的典范。;市场情况;76;★如下图06-08年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；

★在08年的573万m2供给量中，包含08年土地放量250万m2，07年后续开发量223万m2，及油公司经济适用房100万m2。08年实际土地放量低于07年。;★从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的良性增长。

★在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在06年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，07年那么是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入08年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在06年、07年的规划根底上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场开展的风向标，成为大庆市的名牌区域。

★而西城区的规划建设在07年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大工程进驻所导致的，而进入08年的开发量继续增长也是这几个工程的后续开发所造成的。;市场情况--整体市场销售价格比照;从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增长趋势，具体原因如下：

★06年大庆房地产???场供给量严重缺乏，市场需求巨大。

★07年所开工程多位于规划开发的新区，配套缺乏等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个工程均价多在2400—2600元／m2之间。

★08年价格上升主要是由于所开工程多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等工程临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m2。;单位：元/m2;★07年东城区整体均价同06年一样低于西城区，主要是由于所开工程多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。

★如果不包含政府调控的低价工程澳龙新城，那么08年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区08年新开工程多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。;单位：万平米;由以上比照可以得出以下结论：

★07年去化面积相当于06年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加；

★08年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4月份气温低，多数工程还无法开工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。;销售率;★如图可以看出06年东、西城区销售率根本持平。而07、08年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的工程，故能受到市场青睐。

★进入08年销售率较低是因为，大多数工程或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化顶峰将会在8、9月份表达出来。;2006年销售情况统计;经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论：

一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性开展阶段；

二、比照06、07年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势；

三、07年由于供给量、工程位置的影响，致使总体销售均价小有回落；

四、由于东城区新开工程多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数工程比邻生态环境优良的区域，故08年东城区房地产的综合指数〔即价格、去化率〕将超越西城区。成为全市的关注亮点；

五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房〞这一特性。;;;客群定位;客群购置目的;客群