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外滩壹号院：上海坎坷王

走进外滩壹号院售楼处，销售都会跟你多说一句，虽然还是融创团队在卖房，但项目大股东已是中信集团。言下之意，有央企在，不用怕！

一个动辄半亿的豪宅，为什么会让买家怕？因为外滩壹号院的身世，黄浦董家渡的过往，可谓上海坎坷王。

长达20年的动迁

一边，是鳞次栉比的高楼大厦；一边，是断壁残桓的拆迁老房。向左，是价值半亿的超级豪宅；向右，则是狭小逼仄的上海里弄。能够如此清晰感受到新老上海更替的地方，就在融创外滩壹号院所在的黄浦区董家渡。

董家渡这地段，其实从黄浦江面上望去，就一目了然。黄浦江在这里拐了两道弯，一个是陆家嘴，另一个就是董家渡。董家渡的历史要追溯到宋代，东依黄浦江、北至复兴东路、西到中华路-桑园街、南以陆家浜路为界。曾经有木行码头，名噪江南的商船会馆，这里曾是老城厢与黄浦江之间的商业中心。豆市街、糖坊弄、花衣街、篾竹路、猪作弄……卖什么就叫什么的路，现在看来过于简单粗暴，但也隐隐透露着昔日的烟火气。

时间来到2002年，这些旧街道和里弄内还住着成千上万的原住民，还有蔓延数公里的棚户区。于是，董家渡动迁成为上海历史上最大规模的旧区动迁改造之一，涉及大量居民和企业。

整个动迁改造工程经历了长达20年时间，直到如今还是未完待续的正在进行时。

房企们折戟的滩头

2002年，董家渡的“更新计划”是超级大规模的，整个片区几乎没有丝毫保留。与对岸的陆家嘴遥望，02年的董家渡更像是一块璞玉，被各路开发商虎视眈眈，也包括像新鸿基这样的巨头港资企业。

上海的动迁在哪里都是硬骨头，何况是位置如此特殊、体量如此宏大的董家渡。据说当时动迁制定了两条原则：1、企业要有资金实力；2、建设一定要快。如今看来，这两条原则都遇上了坎坷。

一条简单的时间线，我们回归一下：

泛海、华润、浙江华浙抢滩登陆——浙江华浙公司重组——地块转让给绿城、东海——中民投联合体入住董家渡——董家渡金融城转让股份给安信信托——绿地接手——泛海开始乏力转让融创——融创经历债务危机一度停工——融创外滩壹号院二期又易主由央企中信占大头

曾经房企眼中的香饽饽，未曾想成了诸多房企折戟的滩头。

外滩壹号院更是坎坷中坎坷

董家渡10、12和14号地块，是泛海的，共12万平方米住宅地块，是片区最大的。

董家渡2、3和11号地块，是浙江华浙集团的，共6.578万平方米。

董家渡5号、9号地块，属于华润，共计6.023万平方米。

三家中，当时泛海的名头响当当。当年，卢志强的泛海系已被《新财富》评为中国八大金融家族之首，风头无两。

站在泛海国际上向南眺望@2019年

但开启董家渡动迁的泛海，遇到的尽是难题。在泛海2008年—2010年年报中，10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%，进度相当缓慢。以至于09年绿城黄浦湾入市，彼时泛海10号地块还没拆迁完，12和14号地块更遥遥无期。

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随着上海房价的三级跳，拆迁成本也在逐年叠加。时间最后拖累了泛海，泛海从董家渡撤走了。

接手泛海的融创，貌似和这片土地也有缘缺份。2015年融绿分手后，融创尽管获得几乎所有优质项目，唯独没有董家渡的绿城黄浦湾。这大概就是融创会积极接棒泛海的原因，失之东隅后还想收之桑榆。

后面的故事就发生在近两年，知道的朋友更多。2022年融创资金链也出了问题，引进中国华融的120亿资金，把90%的股权卖给了华融。经过这两年的辗转腾挪，中信集团不断增持股权，成为了大股东，融创只占10%。在此过程中，动迁和项目开发建设都遇到过停滞，让外滩壹号院变成了一个“问题”楼盘。

外滩壹号院毋庸置疑是董家渡最坎坷的地块，也成为了融创在上海多个壹号院中，最命运多舛的项目。最近，该项目过会准备入市，半年时间小涨了一波，均价来到了17.1万，和新天地新房齐平。看看壹号院的超大户型，基本每套都是过亿总价，这个频频换老板的超级豪宅，真的没有问题吗？有很多买家选择相信地段、相信开发商背后的巨人，所以首批日光了。但总有君子不立危墙之下的声音，在楼市里回荡。毕竟，当下的市中心真的不缺豪宅。

沉浮多年归来仍是半亿豪宅，在动迁艰难的困扰下，董家渡的更新进程也较很多同期规划，滞后了一些年。

如果说困难是成功路上的坎，总需要迈过，那当下董家渡，当下的融创外滩壹号院，需要努力的还有很多。

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