智慧物业系统管理方案.docx

智慧物业系统管理方案

一、信息智能化系统的日常运行

信息智能化系统包括语音、数据综合布线系统、图像电视布线、楼宇自动控制系统和卫星电视接受系统。

（一）语音、数据综合布线系统

信息处理已经成为管理者最重要的环节，综合布线系统是智能化大楼的基础，一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接，一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。XX小区的语音、数据综合布线系统的数据网络部分，为商务区的用户提供了INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用、管理平台。语音电话部分，为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。

（二）图像电视布线系统

图像电视布线系统接入有线电视宽频网络，为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。

（三）楼宇自动控制系统

楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼保安及物业人员，并适时出现。

1.变配电系统

楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动态图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号，并对高压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照明各回路用电量。

2.照明系统

楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。

3.给排水系统

楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障状态，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出水阀门。

4.中央空调冷水机组

楼宇自动控制系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制，对冷水机能进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，实现设备的运行指导与参数调整，并对冷水机组进行能源计量与统计。并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。

5.空调末端设备

楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，保证小区内空气净化。

6.通风系统

楼宇自动控制系统对建筑物通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。

7.电梯设备

楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制，实现最佳的运行控制，减少人为失误，使设备长期处于良好运行状态，从而达到节省能源和保护设备的作用。

（四）火灾自动报警系统和消防联动控制

火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有效措施、控制扑灭火灾而设置的一种自动消防措施，是人们同火灾作斗争的有力工具，在楼宇建筑防火工作中，发挥着越来越重要的作用，成为现代消防不可缺少的安全技术设施。

1.消防报警系统

消防安全至关重要。管理中心将严格遵照《中华人民共和国消防法》的条文规定，采取“预防为主，防消结合”的原则，将预防放在首位，人防、技防、物防并重。一旦发生火警信号，按XX小区管理中心《灭火和疏散应急预案》执行，切实做到万无一失。

2.消防联动控制设备

消防联动控制设备在收到火灾报警信号时，能自动启动相关消防设备及显示其状态，主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯回降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。

火灾报警处理按第十三部分《日常物业管理》消防管理部分的《灭火和疏散应急预案》进行。

（五）卫星电视接收系统

根据国家相关的法律法规，保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。

二、安防智能化系统的日常运行

安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。当非授权侵入报警时，监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况，以便查询。而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下