物业服务管理工作计划方案.docx

物业服务管理工作计划方案

一、具体工作计划

（一）前期准备工作计划

前期准备工作计划表

序号

计划内容

计划时间

1

选派拟定的管理处经理和管理人员正式进驻，成立物业管理处筹备组，开始前期准备工作。

中标后一周内

2

选派人员进场，熟悉物业情况

中标后根据进度逐步展开

3

与建设、施工、监理、供水、供电、供气等单位建立外部公共关系，以利于日后工作的开展。

中标后即开始

4

4.备用品、备用件、专用工具的接收、保管。

中标后7日起

5

技术资料、图纸等各种原始资料的接收、建档。

中标后即开始

6

岗前培训：对各工种进行，上岗前培训。

中标之日起开始

7

物资装备的准备。

中标后开始

8

评审、确定合格供货商，采购常用易损备品备件。

中标后开始

9

按照“全国物业管理示范小区”标准，并结合物业的实际情况，制订详细的操作性强的物业管理方案。

中标后开始

10

根据物业的特点，结合我公司多年进行规范化管理的经验，制定切实可行的各项规章制度，编制质量管理体系文件。

中标后开始

11

组织相关人员进行物业接管验收，并接管移交物业及有关资料。

中标开始之后

（二）日常工作计划

1.质量管理：依据质量管理体系，对物业管理工作全过程进行控制，使各项服务工作保持在一流水准。日常不定期抽查，每两月考核检查评分一次，每年内部质量审核一次、外部监督审核一次；每月向公司报送管理报告和质量报告。

计划时间：自接管之日起。

2.业主（住户）意见调查：认真听取业主（住户）意见和建议，不断改进服务方式和提高服务质量，努力超越业主（住户）的需求。

计划时间：每半年一次。

3.合格分包商的评审：主要评审分包商的资质、服务质量、分包价格等，确保各项服务达到公司要求。

计划时间：每年一次。

4.合格供应商的评审：对供应商的产品质量、价格、售后服务及其经营规模等进行严格评审，确保维修零配件及备用品、备用件质量优良.

计划时间：每年一次。

5.公共关系的处理：与业主委员会、专业服务公司、政府各职能部门等做好交流与沟通，促进各项管理工作的不断提高。

计划时间：自接管之日起。

6.财务管理：每月结算，每年预算，成本控制，财务分析，每季度向业主公布一次财务状况。

计划时间：自接管之日起。

7.行政管理：办公自动化，后勤保障（食宿、车辆、人事等）。

计划时间：自接管之日起。

8.档案资料管理和创优考评：不断完善和改进规章制度、质量管理体系，各种记录按填写要求定期由资料管理人员整理归档；按“国家示范”标准，制订创优规划及实施方案，跟踪落实，做好南昌市物业管理优秀小区的参评工作。

计划时间：自接管之日起。

9.员工培训：采取内培、外培和自学等方式对员工进行持续的培训，全方位不断提高员工素质。各工种，上岗前先进行基础知识和专业知识的培训，并考取内部上岗证后方可上岗。上岗后，管理处领导层接受企业管理、法律法规、物业管理专业新知识、新技术等地培训；管理层接受企业管理、物业管理法规、房屋管理与维护、设备管理与维护、计算机网络应用、质量管理体系、消防管理、安全生产、管理新知识、新概念、服务理论与应用等培训，操作层接受相关专业知识、专业技能技巧、职业道德等培训。

计划时间：自接管之日起。

10.员工管理：操作层新员工及一般管理员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。新聘用员工试用期满后对其工作能力、工作态度进行综合考评，合格者正式上岗，不合格者淘汰。制定岗位工作要求及考核评分方法，量化管理与标准化运作，实行月考核、末尾淘汰考核（操作层每半年一次、管理人员每年一次）。

计划时间：自接管之日起。

11.房屋及公用设施的维修养护：制订、实施砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施详细的日、周、月、季、半年、年度维修养护计划和内容。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。规范二次装修，全程跟踪监督。每年由专业技术人员对房屋的结构、安全性能进行一次勘测、鉴定，并采取相应的措施进行科学维护。

计划时间：自接管之日起。

12.机电设备设施管理：设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”；制定各系统的应急处理方案，有备无患；制定、实施供配电、给排水、电梯、消防等系统、设备详细的日、周、月、季、半年、年度维护保养计划和内容。

计划时间：自接管之日起。

13.安全管理：以“外弛内张”为原则，以安全，车辆、消防管理为主线，以训练有素、行动神速、果断干练的保安队伍为主体，利用现代化的管理手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，迅速协助解除突发事件。确定四级治安状态，并根据各级治安状态采取相应的处理方案。做好消防设备设施的日常巡查、维护、保养，消除隐患，每半年组织一次消防演习。

计划时间：自接管之日起。

14.绿化管理：根据植物的生长特性和南昌的气候特点，对物业的绿化进行科学维