房地产行业市场前景及投资研究报告：止跌企稳，去库存，未来展望.pdfVIP

房地产

行

业

研房地产止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望

究

2025年01月10日

——行业深度报告

投资评级：看好（维持）

行业走势图

供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长

房地产沪深3002023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变

43%

行29%化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和

业

深14%库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽

度0%松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价

报

告-14%数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大

-29%降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表

2024-012024-052024-092025-01

数据：聚源现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。

库存及去化周期测算：分为狭义库存、广义库存和超广义库存

相关研究报告我们测算截至2024年10月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积3.75

亿平，同比+20%；现房去化周期为21.6个月，同比持平；（2）广义库存指已开

《研究推进城市更新工作，存量用地

工未售库存：估算约20亿平，去化周期为30.2个月；（3）超广义库存指已拿地

加速盘活—行业点评报告》-2025.1.6

未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积

《央行提出择机降准降息，国常会研

约31亿平，超广义未售库存去化周期约42个月。

究推进城市更新—行业周报》

-2025.1.5去库存展望：预测2026年末去化周期明显压降

开

源《新房成交面积环比增长，充分释放当前去库存措施主要以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主，

证住房城乡建设稳增长潜力—行业周我们测算（1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均70

券

报》-2024.12.29平米估算，预计能帮助去化约2亿平米库存；（2）旧改按照套均100平米、100%

证

券货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计100万套货币化城中村改造能够帮

研助去化0.75亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期间平均占比约

究

报25.9%，以10万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面8.53亿平，占当

告

前未开工土地建面的77.6%。最终测算得出：截至2026年末，已开工未售库存

约9.8亿平，去化周期13.9个月，较2024年10月降低16个月，处于历史较低

水平；未开工+已开工未售库存约15.4亿平，去化周期21.8个月，较2024年10

月降低20个月。