重庆市广厦御景龙庭营销推广策划案.ppt

广厦·御景龙庭营销推广策划案;方案提纲;第一章项目分析;一、项目区域市场分析;;（三）大渡口区房地产发展趋势

城市整体开发走势由新城中心点逐步向外扩展

由于大渡口区新城中心区域现可供开发的土地开始减少，加上交通条件的改善和旧城扩建，下半年开始，房地产开发已开始由中心点逐步向外扩展。从下半年开盘的情况看，楼盘均在中心点的外沿上。

轻轨不仅带来交通的便利，也带动了大渡口区的房地产热

轻轨较新线的开通，打通了大渡口的交通瓶颈，拉近了与主城区的距离，结束了大渡口偏居城市一角的历史，同时也吸引大量外区的购房群体。由于大渡口区是主城区最后的开发地，地价比其他区域便宜，再加上交通改善和商业规划，成为房地产商和购房者争抢的蛋糕。

户型从宽松型转向为紧凑居家型

2005年以前大渡口区户型面积比各主城区的面积相对宽松，以70－100平米两房、三房为主。不过老城区的地理限制及2005年后房地产竞争加大，户型已逐渐转为紧凑型。;;（四）大渡口区规划及建设;（五）大渡口区2005－2006上半年入市楼盘分布图;□从2005-2006上半年大渡口区房地产区域分布特征来看，2005年入市楼盘主要集中在新城商业中心和老城钢花路沿线。而新城区的双山版块还是晋愉集团一支独秀。

□除了2005年上市的楼盘持续销售外，2006年上半年入市楼盘围着大渡口区商圈向外延伸。入市的楼盘主要分布在新城的松青路、锦霞大道和钢花路上。;（六）大渡口区房地产开发指标;;（七）区域内供应市场分析;2006年上半年入市及持续销售楼盘表;;2）户型配比;3）项目优劣势;4）小结

;3、新城区板块;个案分析——天辰美苑;2）户型配比（项目一期推出的户型）;3）项目优劣势

优势

□楼盘品质较高，居住环境优良；

□户型多元化，可供客户多种选者；

□小区内部配套设置完善。

劣势

□目前所处位置较偏，与新城区的中心较远；

□楼盘周边配套不完善，还有待时间来培育和发展；;4）点评

虽然离轻轨和商圈距离较远，但天辰美苑打出人景互动的自然社区及高品质物业来作为自己的卖点，并且满足各类消费群的需求，???计出两房至六房的平跃层户型来。但从2006年3月面市至现在，销售的情况不尽人意，销售率仅25％，是何原因导致这样？其主要原因还是楼盘的交通和商业配套方面不完善直接影响到销售业绩；目前在商业中心还有大量住宅尚未销售完毕，再加上老城区推出新楼盘的低价格优势，都成为消费者相互比较的对象，在性价比方面，选择后者的机率要大得多。

;二、项目地理位置分析;附：本案周边配套分布图;;2、项目位于大渡口传统老商业中心，受土地资源、楼盘规模、景观环境等因素的影响，老城区销售价格普遍低于新城区。且随着大渡口步行街的打造，大渡口的商业中心也逐步向着新区转移。

（1）受土地资源有限等原因的影响，大渡口老城区的楼盘以单体楼为主，楼盘规模较小，品质不高，没有鲜明的特色，但是居于良好的交通干线上，目前的人居氛围较好；而新城区因属于大渡口新兴开发的区域，地势平坦，有大量成规模的土地可供开发，因此楼盘以小区为主，且楼盘品质相对较高，拥有一定的规模和小区环境。

（2）香港城、国瑞城、天泰金地广场围绕在轻轨新山村站周围，其定位为集商业、住宅、休闲、娱乐、办公为一体的复合型项目，对大渡口传统的房地产市场有较大的影响，这几大楼盘将合力使这个片区成为大渡口一个规模化商业中心，商业中心也将从老城区转移到新城区，使得老城区的商业地产受到较大的冲击。

（3）预计大渡口总体房价的增幅将会有所减缓，局部房价的差异会逐渐明显，新老城区板块的逐渐清晰，老城区的房价会远低于新城区；随着开发的深入进行，轻轨的通车等影响，新城区的房价还会有一定幅度的增长，而老城区的房价增长幅度会相对较小。;三、项目分析

;2、项目产品分析;表一：各类型户型户数、套内面积统计;户型

编号;好户型：B户型（28.2）、H户型（40.72）、F户型（64.85）、

较好户型：C户型（40.31）、C’户型（42.04）、E户型（60.32）、J户型（57.12）、A户型（85.22）

次好户型：D户型（23.28）、G户型（19.36）、I户型（26.16）、K户型（57.83）

在本案销售过程中，前期应主推D、I、K、A户型，D、I、两种户型主要为户型采光问题，户型结构上无大缺陷，因此需在项目未成现房，问题不突出的情况下尽量消化。K户型在功能间设置上存在一定问题，A户型为本案的最大户型，单套总价较高，因此在前期也作为主推户型，其余户型自然消化。另外在前期销控部分应做好B、H、F、G户型的销控，B、H、F为本案的较好户型，所以应在前期有所销控，G户型在采光上存在一定问题