回首与展望，地产年度总结，融资环境，弱信用仍在延续，存量渠道保持稳定.docxVIP

目录索引

一、2024年行业融资回顾 5

（一）房企出险高峰已过，但行业信用持续走低 5

（二）融资增量收缩存量稳定，海外债及信托渠道基本关闭 8

（三）资产荒环境下，整体融资成本下行 11

二、分类房企融资 12

（一）净融资规模：央企持续为正，国企21年转负，民企18年转负 12

（二）发债期限及成本：央国企发债期限稳定，混合所有制成本抬升 15

三、重点房企融资 17

（一）当前融资情况：24年仅7家房企实现融资净流入 17

（二）未来偿债压力：25-26年保利、首开、万科、金茂到期规模较高 18

四、出险房企债务重组进程 19

五、2025年信用环境展望 21

六、风险提示 22

图表索引

图1：房地产企业境内债违约情况 6

图2：房地产企业海外债违约情况 6

图3：房地产行业融资规模 9

图4：房地产行业企业总负债（开发贷+信托+信用债+海外债，万亿人民币） 9

图5：房地产企业分渠道融资规模 10

图6：房地产企业分渠道融资占比 10

图7：房地产行业债券发行、到期及净融资规模 10

图8：房地产企业分评级信用债融资成本 11

图9：房地产企业信用债中AAA类发债占比 11

图10：房地产行业海外债分类融资成本 12

图11：房地产信托成立规模及融资成本 12

图12：房地产企业分属性信用债融资规模 13

图13：房地产企业主要属性信用债融资同比 13

图14：房地产企业分类型信用债融资占比 13

图15：房地产主要属性房企信用债发行、到期及净融资情况 14

图16：分属性房企发行期限为3年以内的债券占比 16

图17：房地产行业分属性发债成本 16

图18：2024-2025年重点房企债券到期节奏 21

表1：2024年以来地产行业融资相关政策及表态 5

表2：主要出险房企违约时间 6

表3：重点房企评级情况 8

表4：分属性房企净融资情况 13

表5：分属性房企发债期限情况 15

表6：分属性房企发债成本 17

表7：主流房企信用债及海外债净融资情况 18

表8：主流房企信用债及海外债到期压力 18

表9：重点出险公司债务重组进展 19

表10：重点出险公司债务重组方案 20

一、2024年行业融资回顾

（一）房企出险高峰已过，但行业信用持续走低

融资政策方面，根据政府网站，2024年1月住建部、央行及国家金融监督管理总局等部委提出建立城市房地产融资协调机制、建立房地产企业融资“白名单”；此外，央行、国家金融监督管理总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确可发放经营性物业贷款用于偿还房企存量房地产领域的贷款及公开市场债券。2024年3月，政府工作报告中表示一视同仁的满足不同所有制房企合理融资需求，后续政策不断表态支持房企融资，控制行业风险蔓延。

表1：2024年以来地产行业融资相关政策及表态

日期

部门/会议

政策概要

政策内容

2024/01

央行、国家金融监督管理总

局

租赁经营性贷款置换开发贷

对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。

2024/01

住建部

建立房地产融资协调机制

（a）在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需

求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；（b）综合房地产项目的开发建设情况，提出可以给予融资支持的项目名单，做好融资支持；（c）不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展

期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

2024/01

平安银行

融资白名单

将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单，一视同仁满足不同所有

制房企合理融资需求。

2024/01

央行、国家金融监督管理总局

经营性物业贷可用于偿还存量债

央行、国家金融监督管理总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》：（a）24年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，银行可发放经营性物业贷款用于偿还房企及其集团控

股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券；（b）经营性物业贷款额

度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。

2024/03

中央人民政府

2024政府工作报告

化解房地产风险，（a）优化房地产政策，对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支

持，促进房地产市场平稳健康发展；（b）适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，

满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

2024/03

发改委

2024中国经济发展十