贝壳-市场前景及投资研究报告：地产经纪，三翼齐飞绘蓝图.pdf

公司研究2025.01.28

贝壳-W（02423）公司深度报告

经纪为核，三翼齐飞绘蓝图

方正证券研究所证券研究报告

贝壳W：“一体三翼”战略下的一站式居住服务平台。贝壳前身为2001年

成立的链家房地产经纪公司，2008年链家开始楼盘字典建设的探索，建立

行业内第一个真房源数据库，逐步打响行业口碑，并正式开始链家数据、技

术驱动的互联网尝试，逐渐发展成为国内最大房产交易服务平台。2023年

正式确立了经纪业务+家装业务、租房业务和贝好家业务的“一体三翼”战

略，完成了房产交易到泛居住服务的进化。

推荐(维持)

二手房业务：存量房具备长期成长空间，公司经纪龙头地位稳固。2023年

公司信息存量房销售占比已达4成，存量房主导或为未来长期趋势。贝壳凭借楼盘

行业房产租赁经纪字典完美解决了虚假房源痛点，并通过ACN网络的搭建，以信息共享和佣

最新收盘价(港元)45.1金分成解决博弈难题，成功带动了规模效应以实现快速扩张，2021年贝壳

二手经纪业务市占率已超三成。此外贝壳整体活跃门店占比稳定在95%+高

总市值(亿)(港元)1,634.89

位，整体二手房业务货币化率进一步下滑空间有限（2024Q3为1.3%），存

52周最高/最低价(港元)69.95/32.70量房业务贡献利润率稳定在40%左右。伴随二手房热度的延续以及佣金费率

的边际提升，公司经纪业务营收与利润有望再创新高。

历史表现

新房业务：货币化率持续提升，应收账款结构不断优化。贝壳积极推行“预

付佣”创新模式，同时大力强化与央国企的合作力度，2024年上半年公司

71%“预付佣”模式在新房业务总佣金中所占的比例已经高达49%，来自央国企

50%开发商的佣金在新房业务总佣金中的占比已攀升至55%，截至2024H1公司

29%新房业务应收账款周转天数降至45天，较2022年前高点减半。公司新房

8%业务GTV跟随行业下滑，但新房业务货币化率持续上升（2024Q3高达3.4%），

-13%致使新房业务营收展现韧性，贡献利润率持续走高（2024Q3为24.7%）。

24-1-2824-4-2824-7-2824-10-2725-1-26

贝壳-W恒生指数三翼业务：强劲的第二增长极，营收占比扩大至36%。①家装业务：贝壳整

数据：wind方正证券研究所装业务规模正处于快速扩张期，24年前三季度公司家装业务实现营收106.6

亿元（yoy+47.8%），贡献利润率维持30%左右高位；②惠居业务：贝壳“省

心租”旨在向业主提供一站式住房管理服务，截至2023年底省心租入住率

相关研究

达95.1%。2024年前三季度公司租赁业务实现营收97.6亿元（yoy+150.3%）；

《贝壳-W(02423)：强α持续凸显，第二曲线放③贝好家：以C2M为核心理念，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的

量