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纳税筹划在房地产公司财务管理中的实践分析

在宏观政策调节市场的过程中，我国政府部门持续推进税收体制改革政策，也加强了对纳税主体的监督工作。房地产行业是我国市场经济的支柱性产业，也是国家重点纳税行业，长期以来受到税务机关的重点稽查。房地产企业经营业务涉及的税种较多，包括增值税、企业所得税、城建税、土地增值税、印花税等，纳税筹划过程也相对复杂。对于房地产企业来说，税务筹划与管理不仅是为了满足企业降低税费的基本要求，更是规避税务风险、应对税务稽查的有效手段。

一、房地产开发企业纳税筹划和管理的意义

房地产企业的项目开发流程比较复杂，各环节涉税种类较多，事前做好纳税筹划与税务管理工作，可以充分借助政策优势，制定低风险、低成本的纳税计划，解决企业税务问题，降低税收政策与市场环境对企业的消极影响。具体来说，房地产企业纳税筹划与税务管理的意义主要体现在如下。

其一，降低企业管理成本和运营成本。房地产行业具有高风险、高收益的特征，是国家宏观调控的重点行业。尤其在税收政策方面，企业所适用的税率一般高于其他政府扶持行业。为了控制税费成本，针对企业开发项目开展事前筹划、事中控制等工作，有利于增加企业的经营收益。

其二，提高企业的内部管理水平。税务管理涉及政策解读、方案筹划、税费核算、风险预测、纳税申报、资料整理等多个环节，需要房地产企业制定完善的税务管理流程，要求会计人员按照基本流程规范操作。在这一过程中，制度和流程形成保障机制，提高税务管理效率，也能够进一步提升企业的管理水平。

其三，增加企业现金流量。房地产企业的项目开发和投资决策需要大量的现金流作为资金支持，通过纳税筹划与税务管理工作可以递延纳税时间，获得资金时间成本，也能够降低企业税务负担，增加企业现金流量。通过以上手段，企业的现金周转速度能够得到有效提升，管理层人员也能够获取更大的决策选择空间，有利于企业长效发展。

二、纳税筹划在房地产公司财务管理中的实践

（一）企业向非员工个人支付劳务费的税务处理思路

按照财税政策规定，在我国境内开展的不动产、无形资产和服务销售活动，其单位和个人都需要履行增值税纳税义务。房地产企业在向非员工个人支付劳务费的过程中，其税务处理工作应当结合当前的增值税相关政策，即员工以外的个人在为企业提供劳务服务时，针对服务收益部分缴纳增值税。服务内容包括不动产或动产租赁服务、经纪服务、咨询服务等，但对于营销业绩奖励、兼职收入等费用不计入增值税征收范围，同时，企业要注意向非员工个人索要增值税发票。

（二）利用土地增值税的临界点

我国土地增值税相关政策规定，房地产企业所建造的普通标准住宅在销售过程中，如增值额不超过可扣除项目金额的20%，可以享受免征土地增值税的优惠政策。但这一政策在应用过程中，房地产企业要注意政策规定的普通标准住宅的判定条件，通过适当降低商品住宅销售价格的方式，满足土地增值税的免税政策应用条件。

（三）利用不同的利息扣除方式

虽然现行的金融政策对房地产融资进行了限制和规定，但大部分房地产开发企业长期处于负债经营状态，项目开发必然会涉及融资贷款。在针对这一环节开展纳税筹划时，房地产企业可以借助利息支出扣除政策。一方面，对于可以按照转让项目进行分摊的、金融机构可证明的费用，按照项目开发的实际费用进行扣除，但要注意不可超过当期商业银行的贷款利率；和其他开发费用，土地资源获取成本和项目开发成本总额的5%扣除。另一方面，对于不可以按照转让项目进行分摊的利息部分，金融机构不可证明的费用，需要直接在项目开发环节按照10%的标准一次性扣除。基于以上利息扣除方式，房地产企业可以在筹划阶段分析项目开发所发生的可扣除利息费用与项目开发总成本的比例关系，如果在5%以内，则向金融机构索取证明对企业更有利，反之则不需要提供相应的证明。

（四）政府代收费用的处理

依据财税政策规定，县级或县级以上的人民政府要求房地产企业在房产销售环节代收的费用，如果该费用计入房价中且由购买方负担，则应当作为房地产转让所获取的收入，计入纳税范畴之内；如果该费用并未进入房价中，且在房价以外收取，则不需要作为房地产转让收入计税。同时，政府代收费用作为房产转让收入计征税费的，可以在可扣除项目中予以抵扣，但不能纳入加计扣除20%的基数；对于政府代收费用不能作为房地产转让收入计征税费的，房地产企业在计算增值税税费时，不能对这部分代收费用予以税前扣除。基于以上政策，房地产企业应当积极关注政府代收费用是否计入房价这一问题，降低政府代收费用对项目开发成本和房产增值率的影响，有效控制土地增值税总额。

（五）分解房地产销售价格降低税率

房地产项目在进入销售环节以后，所涉及的税种主要包括土地增值税和企业所得税。而我国目前土地增值税所采用的计税方式为超率累进税率，这与房地产项目的增值率相关，即增值率越高，企业所适用的土地增值税税率