城投控股公司首次覆盖报告：深耕上海筑根基，城市更新启未来.docx

目 录

1、聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 4

、上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营 4

、前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕 6

2、开发业务深耕上海，项目储备价值高 7

、露香园二期入市，销售金额创新高 7

、深耕上海城市更新，储备土地安全垫高 9

3、资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 11

、资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产 11

、投资板块平稳运作，增厚公司利润 12

4、有息负债压降，现金流情况稳健 13

5、盈利预测与投资建议 15

6、风险提示 16

附：财务预测摘要 17

图表目录

图1：公司发展三十余年成为多元化发展的综合型公司 4

图2：2008年公司重大资产重组注入环境集团和置地集团 4

图3：2016年公司通过吸收合并+分立上市形式置出环境集团 5

图4：公司控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股 5

图5：公司2024年前三季度收入同比下降33.8% 6

图6：截至2024Q3公司待结转资源较充裕 6

图7：公司2023年以来结转收入有所下降 6

图8：公司2023年以来结转面积有所下降 6

图9：公司2024年前三季度归母净利润亏损 7

图10：公司2024年前三季度毛利率保持相对稳定 7

图11：公司2024年销售金额同比增长113% 7

图12：公司2024年销售均价超15万元/平 7

图13：公司2024年新开工面积同比下降62% 8

图14：公司2024年竣工面积同比下降34% 8

图15：露香园二期高层业态于2024年全部入市 9

图16：公司2024年拿地金额近百亿 10

图17：公司2021年以来拿地均价均超5万元/平 10

图18：我们预计公司2025年结转收入有望超过150亿元 10

图19：公司截至2024年末出租总面积同比增长5% 11

图20：公司2024年公司出租总收入同比增长1% 11

图21：2024年前三季度公司投资收益同比增长9.1% 12

图22：公司2024H1有息负债同比下降3.6% 13

图23：公司2024H1末资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7% 13

图24：公司2024H1平均融资成本降至4.05% 13

图25：公司2024Q3末在手现金同比增长101% 14

图26：公司2024Q3末实现经营性现金流净额57.7亿元 14

图27：公司分红派息水平较稳定 14

表1：公司2024年在上海有五个项目开盘 8

表2：截至2023年末露香园一期共结转货值137亿元 8

表3：公司公告参与闵行两城中村改造项目 11

表4：公司首批布局的八大租赁社区全部投入运营 11

表5：国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT是发行规模最大的保障房REITs 12

表6：公司公开市场融资畅通，利率较低 14

表7：我们预计公司2024-2026年营收保持增长 15

表8：公司2024-2026年PE估值低于可比公司均值 16

1、聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健

、上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营

上海城投控股股份有限公司（下称“城投控股”、“公司”）是以地产开发、运营、金融为主业，围绕地产产业链开展相关布局的综合型公司。公司前身于1992年成立，

1993年上市，发展三十余年，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。

图1：公司发展三十余年成为多元化发展的综合型公司

公司公告、第一财经、研究所

公司前身原水股份主营业务为原水、自来水供水和污水输送业务，于1992年成立，1993年在上交所上市（证券交易代码600649.SH）。2008年，公司通过重大资产重组，实施定增购买大股东上海城投旗下环境集团和置地集团各100%的股权，将生活垃圾处理业务和地产开发业务注入，变更为上海城投控股股份有限公司。

图2：2008年公司重大资产重组注入环境集团和置地集团

公司公告、、研究所

2016年，公司以1:1换股的方式吸收合并阳晨B股，并安排环境集团承接阳晨B股全部资产及负债。2017年，环境集团以存续方式实施分立并申请