戴德梁行-深圳市滢水地产民乐项目报告.ppt

;报告结构图;市场篇;“EPSET〞分析之——经济环境〔Economic〕;“EPSET〞分析之——经济环境〔Economic〕;“EPSET〞分析之——经济环境〔Economic〕;;;;;;市场篇;人均GDP与房地产开展阶段的关系

;恩格尔系数水平与仅处于低端小康水平的住房支出比不协调，居民在住房方面的支出具有提升空间;经济高速开展和强大的行业支撑，成为深圳房地产快速开展的内在动因;商品房批准预售面积逐年低于商品房销售面积，呈下降趋势，空置房不断消化;住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位

;住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位

;2006年商品房建设规模情况;;;宏观市场——深圳房地产开展分析;市场篇;中部综合组团核心位置，是深圳2006－2021重点规划区域之一

;龙华—深圳城市次中心〔CLD〕;“二线拓展区〞—CLD的心脏

;二线拓展区三大功能划分

;立体化交通路网,条条大道通龙华;主要道路交通路线

;主要道路贯穿时间

;龙华交通路网小结;解读龙华;各知名开展商屯兵龙华，新盘层出不穷，上演人居革命的盛宴;龙华住宅供给量;龙华住宅销售价格;龙华二房、三房是供给的主体，一房自2005年呈上升趋势,四房供给稳定;龙华住宅各类户型比例;龙华住宅各户型面积区间：一房40-60㎡，二房60-80㎡，三房90-110㎡，四房120-140㎡;2007年1-5月，龙华住宅市场特点一，以星河丹堤为龙头的富人居住区已初露端倪;2007年1-5月，龙华住宅市场特点二，竞争剧烈的“龙华时代〞已经到来;2007年1-5月，龙华住宅市场特点三，住宅容积率逐步提高。;2007年1-5月，龙华住宅市场特点四，新建工程主力户型向居家型三房过渡。;2007年1-5月，龙华住宅市场特点五，随着大批实力开发商的参加，龙华房价将持续坚挺，引领区域居住新高。;龙华区域未来房地产开展趋势预测;豪宅篇;深圳豪宅开展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线，由西向东呈组团式开展；中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值;中部组团与CBD的开展及政治因素密切相关，

龙脉之位，机缘天成

;豪宅中部组团风水分析;人文龙脉;;百仕达花园、东海花园;;香蜜湖——入那么自然，出那么繁华;;总体定位;;;;深圳毫宅市场的简单小结;项目篇;

;;工程交通价值分析

;工程周遍配套分析

;;工程地块价值分析

;本地块的重要特征显示必须放大、优化、提升居住价值，成为价值最大化的核心要素。;SWOT

分析;工程篇;工程开发思考;土地价值梯度分析;土地价值梯度分析下的工程开发模式研判;圣莫丽斯星河丹堤;致力于天然山体、水体资源的生态保护。追求人与自然的和谐共融，到达企业与社会的协调开展。在塑造企业品牌形象德根底尚，提升价值诉求，将目标跃升为提高企业社会责任感，打造真正的阔水美宅。;项目篇;深圳新客站;二线拓展区未来市场需求趋势预测;关内客户龙华置业的心态变化;未来二线拓展区客户结构的变化

;圈层——置业辐射区域

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;从产品本身分析，工程可能的突破方向是户型、配套和园林

从更高层次分析，工程可能的突破方向是品牌、人文和身份体验的营造;项目篇;拥有绝佳的天然山景水库自然景观资源;深圳局部山水豪宅对本案的启发;中心主轴·银湖山·阔水美宅;案名建议;工程的档次定位;项目篇;亲水坡地建筑设计原那么;工程总体规划平面示意图;工程篇;产品建议：资源优势(山水)，区位优势(CBD主轴)，与经济指标的博弈：为难中寻求超越。

;新政下的产品创新实现途径:住宅户型应对新政的拼合方法;新政下的产品创新实现途径:双拼户型案例二：上下层拼;新政下的产品创新实现途径:住宅户型双拼〔三拼〕原那么;创新产品:五层HOUSE建筑展示;创新产品:超现实、纯现代、多变幻建筑表现;创新产品:超现实、纯现代、多变幻建筑表现;创新产品:平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化。;封闭的社区的商业构想;布局参考—以万科城商业布局为例:集中商业的点势渗透理论,实现区域商业价值的再造和颠覆;社区商业规划布局:充分利用山水资源和交通价值,将商业价值放大;社区内部交通流线组织参考—星河丹堤：以景观面最大化为原那么，组团为中心，主线为轴，辅线连接;社区入口交通流线组织参考—以波托菲诺为例;价格测算;项目篇;园林风格及景观建议;入口处设计拱门及水池，池畔树木林立，视觉效果突出。;道路及园林：道路在满足社区交通需求外，还有其景观上的要求，需强调与园林规划的有机结合;景观：已经成为社区品质的重要衡量标准，“天人合一〞是景观设计的最高境界。;门和外檐：特色的门和外檐设计将为工程起锦上添花的作用;窗：作为建筑的根本构件，不仅是建筑物采光、通风的装置，同时肩负开阔视