某商业项目营销总控计划.pptx

;第一章;3;二、项目主要特点;三、寻找我们的客户;重要客户;决策基础;《宜宾市场调研报告》;第二章;一、项目形象定位;二、项目未来发展方向和目标;□[０公里地标]到底是怎样的一个地方？;第三章;;二、形象占位;渐进式、持续的形象和品牌传播；高调亮相，重磅打击，活动造势，配合开盘期爆发式营销。

住宅初期建立良好价值体系，树立高端居住的概念；商业初期建立虚拟繁荣，以支撑其价位。

开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、商业基础成型；此后，通过分阶段现场展示和商业初步经营，结合工程进度和市场需求，采用分期推盘、逐步涨价，争取价值最大化的价格策略。;四川省内二级城市一般缺乏主流媒体，

公关营销和活动营销为主线市场策略。

以少而精的大事件一举立势；;第四章;;二、商业招商策略;1.完善项目周边商业业态，抢占商机；

2.以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一；

3.稳定消费群体，保障商铺的持续发展；

4.考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；

5.体现社区商业中心主题，服务于社区及周边区域；

6.借助老城区中心的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。

;四、招商原则;五、经营策略;六、补充注意;第五章;一、项目进行时间动线;二、营销时间节点;任务;６月底前

导入期;时间;户外广告;选择一种户型作为清水房样板间，结合“安防系统、智能系统

”以及“墙面屋面保温、显梁显柱工艺改造或其他工艺”进行展示。;1、结合各行业优势，从各种源头抓住客户。

2、联合组织活动，深度挖掘资源。

3、组织沙龙论坛。;本地及地区商家;第六章;第七章;销售经理

全程总执行销售与策划工作;项目经理（1名）

策划经理（1名）

销售经理（1名）

招商经理（1名）

策划助理（1名）

销售主管（1名）

招商助理（1名）

广告总监（1名）

平面设计（1名）

文案专员（1名）

行销专员（1名）

广告AE（1名）

销售人员（5名）

招商人员（3名）

;第七章;（一）、2008??8—9月份，全面营销准备阶段及项目亮相：

广告设计、媒体计划、户外广告宣传、广告印刷品、围墙广告和现场包装、导示系统

售楼部搭建和装修、售楼部设施设备及用品采购、前期物管确定、沙盘模型制作、三维动画制作

销售计划、市场跟踪、作业文件、销售培训及考核、销售团队进场。

注：售楼部亮相时间定暂为9月28日，一切准备工作皆以9月27日为最后完成日。;（二）、2008年10—11月份，项目咨询阶段：

9月28日销售团队和物管人员进场，接受客户咨询和市场摸底；

10月18日举行现场活动，开始VIP意向登记（住宅和商业）；

10月份的广告投入应以中旬作为重点。

11月26日总包进场后，VIP登记已达近40天，则开始进行住宅的诚意金排号，储备真实客户。

确定买卖合同及相关作业文件，为开盘销售做好准备。;（三）、2008年12月份，项目开盘阶段：

12月上半旬为排号打量的关键期，广告推广应以此为重点。

12月18日前取得预售证，同时排号达到预期数量，则19日举行现场大型活动，

隆重开盘销售。

同期，招商部开始正式进行商家洽谈工作，采用坐招和行招相结合。招商工作的宣传推广重点是在春节期间，并力争在2009年4月份开始销售第一波商业前，敲定2—3家大型主力店。;二、明细计划表;项目;第八章;本项目商业体量较大（约17500㎡），按加权保底均价6900元/㎡计算，商业销售总产值约为12075万元。而住宅体量偏小（约17200㎡），按均价3500元/㎡计算，住宅销售总产值约为6020万元。合计，销售总产值18095万元。

通过产值比较，商业占66%，住宅占34%，因此本项目的特点是“以商业为主，以住宅为辅”。

由此产生一个销售上的难点：住宅必须稳定顺销，以解决项目的现金流，但高层住宅成现晚、交房时间晚，一直处于期房阶段，价格空间有限；商业因为楼层低、施工较快，但也必须接近成现才能销售。;（一）、2008年9—11月

9月28日售楼部开放，项目正式亮相，接受客户咨询，进行前期推广和蓄势。;（二）、2008年12月—2009年3月

11月26日总包进场后，即开始诚意金排号，筛选真实客户。12月18日前获得预售证，确保在12月19日能顺利开盘，销售高层住宅，12月份和明年1月份（春节前）作为第一批次开盘强销期。住宅的工程进度仅在正负零，一直处于期房销售，因此必须“低价入市”，确保快速销售，实现项目的现金流。

同时，对商业加强推广，进行商业的形象造势，2009年2月份开始排号。

本阶段预计销售完成30%住宅，合同销售产值约1810万元。

（注：以