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房地产开发企业营运资金管理的分析及改进

1引言

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，在房地产的“资金，市场，土地”三大黄金要素中，资金所占据的地位是一切的前提，也有着不可代替的作用。面包贵还是面粉贵深刻的揭示了土地和房价的关系。依据房地产自身的行业特点，比如资金使用较密集、资金利用率较高、风险系数大、投入周期长、涉及环节多等，这些特点都是与资金尤其是营运资金密切相关。对于资金的使用和利用的程度影响着企业的财务管理效率的高低，进一步对于企业的整体发展起着不可代替的重要使命。只有科学高效的营运资金管理将会保障房地产公司的较差流动性资产合理有序运营，进而保障资金流的顺利，避免加大金融风险等。

2房地产企业营运资金管理的特点

针对房地产自身的行业特点，其产业链、资金循环周期均长于其他行业，造成资金回笼速度慢，相应地营运资金也有独特的特点：

2.1房地产行业营运资金数额较大

在房地产的“资金，市场，土地”三大黄金要素中，资金是不过或缺的重要部分。面包贵还是面粉贵深刻的揭示了土地和房价的关系。在房地产行业中资金使用较密集，无论是前期的土地的购买或是中期建筑施工的资金投入，占据了房地产企业大量的资金，其营运资金的数额也较大。当然，一套住房动辄几十万亦或几百万、几千万，其收益也相应较高。

2.2房地产行业营运资金来源单一

通过与房地产行业庞大的营运资金数量相比较，绝大部分的房地产企业其自有资金量不足，需要通过金融机构特别是银行进行按揭贷款、外部融资等方式以充实企业的资金进而维持企业的正常运转。但是相应地，其过多地依赖于外部资金将造成企业的风险系数加大，稍有差池将威胁到企业的正常生存，从而威胁着房地产企业的生死。

2.3房地产行业流动资产和流动负债占比大

由于房地产行业独特的生产性质，其对于流动资产和流动负债的比例较大，需要大量的现金流，且总负债中的流动负债所占比例也较大。另外，房地产行业的销售方式有现房和期房之分，采用现房销售的房地产企业，前期需筹集大量的资金以保障生产的顺利进行；采用期房销售的房地产企业可以通过预售的方式回收资金，期房的销售也分为一次性付款和分阶段付款的方式，均有利于加快资金的运转效率。房地产企业将预售的房款计入“预收账款”会计科目中，其流动负债比也相应的较大。

3房地产企业营运资金管理的分析

3.1融资结构过于单一

我国房地产企业自身持有的自有资金不足，开发资金主要通过向银行申请贷款获得。M地产公司同大多数房地产开发企业一样，主要资金来源渠道为银行贷款、自有资金以及承包商垫资，呈现较为单一的融资模式。其中银行贷款主要包括房地产开发贷款、销售环节的住房贷款，开发商自筹资金和承包商垫资也大多间接来自银行贷款。M地产公司的资金来源中有20%以上是依靠国内贷款。M地产公司的自筹资金来源主要是商品房的销售收入转换，其中绝大部分购房款又是银行按揭贷款，比例约为70%。其他资金主要来自购房者的定金以及预付款，其中的银行贷款比重约为30%左右。综合考虑公司的自筹资金以及其他资金的资金结构，银行贷款在M地产公司的总投资中所占比例在60%以上，体现了其对银行贷款的高度依赖性，致使公司的负债率居高不下，也加大了公司未来的财务风险。

3.2流动资产占总资产的比重过高

房地产企业营运资金的营运能力，主要体现在营运资金的周转情况上，营运资金的周转情况是企业营运资金管理效率的体现，是降低项目开发成本、规避经营风险和创造利润的基础，对企业的生产经营和日常管理至关重要。

M地产公司的存货周转水平和应收账款周转水平共同影响了总资产周转水平。M地产公司存货周转情况及其应收账款周转情况对资金回笼均产生较大的压力，营运资金的营运能力变差，使得企业的资产无法正常周转流动。M房地产公司从2013年到2017年M地产公司营运资金整体呈下降趋势，且下降趋势幅度过大，由2013年的155，962.36万元急剧下降为2017年的-1，430，422.54万元，说明公司短期偿债能力存在风险。其中M地产公司营运资金在2014年和2015年出现了缓慢回升之后急剧下降到2017年的-1，430，422.54万元，下降幅度过大，公司不能偿债的风险很大。

M地产公司体现出流动负债大于流动资产的现状，公司净营运资金出现明显的短缺，说明公司的流动负债是部分非流动资产的资金来源，公司没有足够的流动资金偿还债务，短期偿债能力较弱。公司流动资产在2013年到2017年期间，首先呈上升趋势，从2013年的1，585，155.13万元增长到2015年的2，401，543.23万元，然后从2015年开始急剧下降到2017年的1，221，920.73万元，流动资产下降速度过快；同时流动负债整体呈上升状态，尤其是从2016年的1，764，478.42万元增长迅速到2017年的2，65