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2025年房地产经纪人市场比较法中“HEDONIC模型”（特征价格模型）的原理与应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法中“Hedonic模型”（特

征价格模型）的原理与应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法中“Hedonic模型”（特征价格模型）的原理与应用

专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在特征价格模型中，房地产价格被认为是由哪些因素共同决定的？

A、地理位置和建筑成本

B、建筑结构、区位特征和邻里环境

C、市场供需和宏观经济政策

D、开发商品牌和销售策略

【答案】B

【解析】正确答案是B。特征价格模型的核心思想是将房地产价格分解为各项特征

的价格，主要包括建筑结构特征（如面积、户型、楼层）、区位特征（如交通便利性、距

市中心距离）和邻里环境特征（如学区、商业配套）。A选项只考虑了部分因素，C选项

属于宏观层面因素，D选项属于营销层面因素，都不符合特征价格模型的基本原理。知

识点：特征价格模型的基本构成。易错点：容易将宏观市场因素与微观特征因素混淆。

2、特征价格模型主要用于解决房地产评估中的什么问题？

A、预测未来房价走势

B、量化各特征对价格的影响程度

C、计算房地产投资回报率

D、评估开发商财务状况

【答案】B

【解析】正确答案是B。特征价格模型的主要功能是通过回归分析，量化各项特征

（如面积、楼层、学区等）对房地产价格的边际贡献。A选项属于市场预测范畴，C选项

属于投资分析，D选项属于财务分析，都不是特征价格模型的核心用途。知识点：特征

价格模型的应用价值。易错点：容易将价格影响因素分析与市场预测混淆。

3、在应用特征价格模型时，最关键的数据要求是？

A、历史交易数据量充足

B、数据覆盖面广且特征变量完整

C、数据更新频率高

D、数据来源权威可靠

【答案】B

【解析】正确答案是B。特征价格模型的有效性高度依赖于数据的完整性和代表性，

必须包含足够多的特征变量（如建筑特征、区位特征等）才能准确分析各因素的影响。

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A选项虽然重要，但不是最关键的；C、D选项属于数据质量要求，但不如特征完整性

重要。知识点：特征价格模型的数据要求。易错点：容易忽视特征变量的完整性对模型

结果的影响。

4、特征价格模型中的“隐含价格”是指？

A、房地产的挂牌价格

B、未在交易中体现的潜在价值

C、各项特征对价格的边际贡献

D、市场平均价格水平

【答案】C

【解析】正确答案是C。隐含价格是特征价格模型的核心概念，指每增加一个单位

特征（如1平方米面积）所带来的价格变化量。A选项是市场报价，B选项是主观估

值，D选项是整体价格水平，都不符合隐含价格的定义。知识点：隐含价格的概念。易

错点：容易将隐含价格与市场实际价格混淆。

5、在特征价格模型中，学区质量通常属于哪类特征？

A、建筑结构特征

B、区位特征

C、邻里环境特征

D、时间特征

【答案】C

【解析】正确答案是C。学区质量属于邻里环境特征，反映的是房地产周边的社会

环境和服务配套。A选项指建筑本身的属性，B选项指地理位置相关属性，D选项指交

易时间等时间维度属性。知识点：特征分类。易错点：容易将学区质量误认为区位特征。

6、特征价格模型的局限性主要表现在？

A、无法处理非线性关系

B、对数据质量要求过高

C、无法预测极端市场情况

D、模型假设过于理想化

【答案】B

【解析】正确答案是B。特征价格模型最大的局限性是对数据质量和完整性的高度

依赖，现实中往往难以获取所有特征变量。A选项错误，模型可以处理非线性关系；C

选项属于所有预测模型的共性问题；D选项虽然有一定道理，但不是最主要的局限性。

知识点：特征价格模型的局限性。易错点：容易忽视数据质量对模型结果的决定性影响。

7、在特征价格模型分析中，楼层对住宅价格的影响通常表现为？

A、线性递增

B、线性递减

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