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2025年房地产经纪人成本法中折旧数据的收集与管理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法中折旧数据的收集与管理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在成本法评估中，收集建筑物折旧数据时，最核心的依据是？

A、建筑物的原始建造成本

B、建筑物的当前市场价值

C、建筑物的实体性、功能性和经济性损耗状况

D、建筑物的土地使用年限

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法中的折旧是指建筑物由于各种原因造成的价值减损，具体分为实体性损耗（物理磨损）、功能性损耗（设计、设备过时）和经济性损耗（外部环境变化）。因此，收集折旧数据的核心是评估这三种损耗的状况。A选项原始建造成本是计算重置成本的基础，但不是折旧本身；B选项市场价值是评估的结果，而非折旧数据的来源；D选项土地使用年限主要影响土地价值，对建筑物折旧是间接因素。知识点：成本法折旧的构成。易错点：容易混淆折旧的计算基础（重置成本）和折旧的评估依据（损耗状况）。

2、房地产经纪人在实地勘查中，为了评估建筑物的实体性折旧，最应该关注的是？

A、周边商业配套的完善程度

B、建筑主体结构、屋面、墙体的完好程度

C、当前房地产市场的供需状况

D、建筑物内部装修的豪华程度

【答案】B

【解析】正确答案是B。实体性折旧是指建筑物因使用、自然力作用等原因导致的物理磨损和老化。实地勘查时，重点应检查结构安全、防水、墙体开裂等物理状况。A选项属于经济性影响因素；C选项是市场因素，影响经济性折旧；D选项装修风格可能涉及功能性折旧，但不是实体性折旧的核心。知识点：实体性折旧的识别与勘查。易错点：将所有价值影响因素都归为实体性折旧，忽略了功能性和经济性折旧。

3、在收集功能性折旧数据时，以下哪项信息通常被认为是次要的？

A、楼层平面布局是否合理

B、水电管线是否老化

C、小区物业管理公司的品牌知名度

D、电梯品牌和容量是否满足现代需求

【答案】C

【解析】正确答案是C。功能性折旧源于建筑物本身的设计、材料、设备等不能满足当前市场需求或标准。A、B、D均属于建筑物内部的功能性问题。而C选项物业管理公司的品牌属于物业服务水平的范畴，虽然影响物业价值，但通常不直接构成建筑物本身的功能性缺陷，它更多是影响房地产整体价值的一个外部或管理因素。知识点：功能性折旧的范畴。易错点：将影响房地产价值的所有因素都纳入功能性折旧的考量范围，未能准确区分建筑物自身缺陷与外部管理服务。

4、关于经济性折旧数据的收集，以下哪项描述是错误的？

A、需要关注区域规划调整对物业价值的影响

B、需要调查周边环境污染、噪音等不利因素

C、经济性折旧一旦确定，在建筑物剩余寿命期内通常保持不变

D、需要收集同类物业空置率、租金水平变化等市场数据

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性折旧是由物业外部的经济环境变化引起的，如区域衰退、政策调整等，这些因素是动态变化的，因此经济性折旧不是固定不变的，需要定期重新评估。A、B、D都是收集经济性折旧数据的正确途径。知识点：经济性折旧的动态性。易错点：认为折旧是一种静态的、一次性确定的数值，忽略了其受外部环境影响的动态特性。

5、房地产经纪人通过市场法获取折旧信息时，最可靠的数据来源是？

A、新建同类房地产的造价标准

B、与评估对象类似但房龄不同的房地产成交价格差异

C、政府公布的建筑物耐用年限标准

D、建筑设计师提供的设计图纸

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场法的基本原理是通过比较类似房地产的价格来推断评估对象的价值。通过比较新旧程度不同的类似物业的成交价，可以反推出市场对折旧的认可程度。A是成本法的依据；C是理论参考，不一定是市场实际；D是建造依据，与折旧无关。知识点：市场法在折旧评估中的应用。易错点：混淆了成本法、市场法和比较法的数据来源，未能理解市场法是通过市场交易数据来反映折旧。

6、在管理折旧数据时，建立“折旧案例数据库”的主要目的是？

A、存储所有客户的个人信息

B、为未来类似项目的折旧评估提供参考和校准依据

C、计算房地产经纪人个人的业绩提成

D、向政府主管部门报备评估项目

【答案】B

【解析】正确答案是B。建立折旧案例数据库，是为了积累不同类型、不同状况物业的折旧评估经验，形成可比案例，从而提高未来评估工作的效率和准确性。A、C、D均与折旧数据管理的核心目的无关。知识点：折旧数据管理的意义与应用。易错点：将数据管理理解为简单的信息存储，而忽略了其核心价值在于知识的积累与复用。

7、对于一栋因临近新建高架桥而受到噪音影响的住宅，其价值减损属于？

A、实体性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、可修复性折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。高架桥带来的噪音是物业外部的环境因素，对物业价值造成的不利影响属于经济性折旧。A是物理磨损；B是物业自身设计或设备问