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2025年房地产经纪人成本法中的折旧计算方法专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法中的折旧计算方法专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在成本法中，建筑物折旧的计算主要考虑的是？

A、土地价值的减少

B、建筑物实体性损耗

C、市场供求关系变化

D、政策调整影响

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法中的折旧专指建筑物价值的减损，主要包括实体性、功能性和经济性折旧。A选项土地价值通常不折旧；C、D属于市场因素，不直接计入折旧计算。知识点：折旧定义与分类。易错点：混淆土地与建筑物的折旧处理。

2、下列哪种折旧类型是由建筑物自身物理磨损引起的？

A、经济性折旧

B、功能性折旧

C、实体性折旧

D、外部性折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。实体性折旧指建筑物因使用、自然力作用导致的物理损耗。A、B、D分别对应外部环境、设计缺陷和区域衰退等非物理因素。知识点：折旧分类。易错点：将功能性折旧与实体性折旧混淆。

3、成本法中，功能折旧主要指？

A、建筑结构老化

B、设计标准落后

C、周边环境恶化

D、政策限制使用

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能折旧指建筑物因设计、设备等不符合现代需求导致的价值减损。A属于实体性折旧；C、D属于经济性折旧。知识点：功能折旧定义。易错点：误将外部因素归为功能折旧。

4、采用年限法计算折旧时，最关键的参数是？

A、建筑物面积

B、重置成本

C、实际使用年限

D、土地位置

【答案】C

【解析】正确答案是C。年限法核心是通过实际使用年限与总寿命的比例计算折旧。A、B、D虽影响价值，但非年限法直接参数。知识点：年限法原理。易错点：混淆折旧计算与价值评估的其他要素。

5、下列哪种情况会导致经济性折旧？

A、屋顶漏水

B、电梯过时

C、附近新建垃圾场

D、户型不合理

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性折旧由外部不利因素引起，如环境污染、区域衰退等。A、B、D分别属于实体性、功能性和功能性折旧。知识点：经济性折旧特征。易错点：将外部影响误判为内部缺陷。

6、在成本法中，残余价值通常指？

A、建筑物拆除后材料价值

B、土地剩余价值

C、装修残值

D、设备残值

【答案】A

【解析】正确答案是A。残余价值是建筑物寿命终结时拆除材料的净回收价值。B、C、D属于其他价值类型。知识点：残余价值定义。易错点：与土地价值混淆。

7、功能折旧中，可修复的判断标准是？

A、修复成本低于价值提升

B、修复时间短

C、技术可行

D、业主愿意修复

【答案】A

【解析】正确答案是A。可修复功能折旧需满足经济可行性，即修复成本小于带来的价值增加。B、C、D非决定性因素。知识点：可修复性判定。易错点：忽略经济性考量。

8、成本法中，实际观察法主要用于评估？

A、实体性折旧

B、功能折旧

C、经济性折旧

D、土地折旧

【答案】A

【解析】正确答案是A。实际观察法通过现场勘查评估物理损耗程度，适用于实体性折旧。B、C需结合市场分析；D通常不计折旧。知识点：折旧评估方法。易错点：误用观察法评估非物理折旧。

9、下列哪项不属于功能过剩的表现？

A、层高过高

B、设备超配

C、装修豪华

D、位置偏远

【答案】D

【解析】正确答案是D。功能过剩指建筑物标准超过市场需求，A、B、C均属此类。D属于区位问题，可能导致经济性折旧。知识点：功能过剩定义。易错点：混淆功能与区位因素。

10、成本法中，折旧率通常指？

A、年折旧额与重置成本的比例

B、折旧年限与总寿命的比例

C、修复成本与总价值的比例

D、市场贬值率

【答案】A

【解析】正确答案是A。折旧率是年折旧额占重置成本的百分比，反映价值减损速度。B、C、D非标准定义。知识点：折旧率计算。易错点：混淆不同比例关系。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、建筑物折旧的主要类型包括？

A、实体性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、政策性折旧

E、季节性折旧

【答案】A、B、C

【解析】正确答案是A、B、C。折旧三大类型为实体性、功能性和经济性折旧。D、E非标准分类。知识点：折旧分类体系。易错点：虚构非专业折旧类型。

2、下列哪些属于实体性折旧的表现？

A、墙体开裂

B、管道锈蚀

C、屋顶渗漏

D、户型过时

E、周边噪音

【答案】A、B、C

【解析】正确答案是A、B、C。实体性折旧表现为物理损坏，D属功能性折旧，E属经济性折旧。知识点：实体性折旧特征。易错点：将非物理因素归入实体性折旧。

3、功能折旧可分为？

A、可修复功能折旧

B、不可修复功能折旧

C、暂时性功能折旧

D、永久性功能折旧

E、部分功能折旧

【答案】A、B

【解析】正确答案是A、B。功能折旧按修复性分为可修复和不可修复两类。C、D、E非标准分类。知识点：功能折旧细分。易错点：混淆折旧分类维度。