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2025年房地产经纪人收益法估价中的参数敏感性分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法估价中的参数敏感性分析专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法估价中的参数敏感性分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法估价中，当其他参数保持不变时，资本化率的变化对估价结果的影响

程度如何？

A、影响较小，可忽略不计

B、影响显著，呈反向变动关系

C、影响显著，呈同向变动关系

D、影响不确定，需视具体情况而定

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是收益法中的关键参数，其微小变化会导致估价

结果的显著变动，且两者呈反向关系（资本化率越高，价值越低）。A选项错误，因为

资本化率的影响绝不可忽略；C选项错误，因为关系是反向而非同向；D选项错误，影

响规律是确定的。知识点：资本化率与价值的反向关系。易错点：混淆资本化率与报酬

率的影响方向。

2、在参数敏感性分析中，通常认为对估价结果影响最大的参数是？

A、建筑物剩余经济寿命

B、潜在毛收入

C、有效毛收入

D、资本化率

【答案】D

【解析】正确答案是D。资本化率作为分母参数，其微小变动会通过放大效应显著

影响最终价值。A、B、C选项虽然重要，但影响程度通常小于资本化率。知识点：参数

敏感性排序。易错点：高估收入类参数的影响而低估资本化率的影响。

3、当市场租金上涨预期增强时，在收益法估价中应如何调整参数？

A、降低资本化率

B、提高空置率

C、延长收益期限

D、增加运营费用

【答案】A

【解析】正确答案是A。租金上涨预期增强意味着投资风险降低，应相应降低资本

化率。B、D选项与预期相反；C选项收益期限通常不受短期租金波动影响。知识点：市

场预期与参数调整。易错点：混淆租金预期与空置率的关系。

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4、在敏感性分析中，蒙特卡洛模拟主要解决什么问题？

A、参数确定性问题

B、参数不确定性问题

C、参数相关性问题

D、参数时变性问题

【答案】B

【解析】正确答案是B。蒙特卡洛模拟专门用于处理参数的不确定性和概率分布问

题。A选项是传统敏感性分析的范围；C、D选项需要其他专门方法。知识点：蒙特卡

洛模拟的应用场景。易错点：混淆不同分析方法的适用范围。

5、当运营费用率从30%提高到35%时，对净收益的影响程度取决于？

A、物业类型

B、收益基数大小

C、费用结构

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。运营费用率变动的影响会因物业类型、收益基数和具体费

用结构的不同而异。单一因素无法全面决定影响程度。知识点：运营费用率的综合影响。

易错点：孤立看待单一参数变化。

6、在收益法敏感性分析中，最常用的基准情景是？

A、最乐观情景

B、最悲观情景

C、最可能情景

D、历史平均情景

【答案】C

【解析】正确答案是C。基准情景通常采用最可能或最现实的参数组合。A、B选项

用于极端情景分析；D选项可能不反映当前市场状况。知识点：基准情景的选择标准。

易错点：混淆基准情景与极端情景。

7、当空置率从5%上升到10%时，对估价结果的影响主要通过哪个参数传导？

A、潜在毛收入

B、有效毛收入

C、运营费用

D、资本化率

【答案】B

【解析】正确答案是B。空置率直接影响有效毛收入（潜在毛收入减去空置损失）。

A选项不受直接影响；C、D选项影响间接且较小。知识点：空置率的传导机制。易错

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点：混淆不同收入类参数的关系。

8、在敏感性分析结果呈现中，最直观的方式是？

A、数据表格

B、文字