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2025年房地产经纪人商业地产评估技巧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人商业地产评估技巧专题试卷及解析

2025年房地产经纪人商业地产评估技巧专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在商业地产评估中，最高最佳使用原则是指什么？

A、按照业主的意愿使用物业

B、使物业产生最高价值的使用方式

C、符合城市规划的最优用途

D、当前实际使用方式

【答案】B

【解析】正确答案是B。最高最佳使用原则是指在法律允许、技术上可行、经济上合

理的前提下，能使物业产生最高价值的使用方式。A选项忽略了市场价值最大化原则；

C选项虽然重要但不是唯一标准；D选项可能不是最优选择。知识点：评估基本原则。

易错点：容易将最高最佳使用与城市规划许可混淆。

2、商业地产评估中，收益法最适用于哪类物业？

A、自用办公楼

B、出租型购物中心

C、政府大楼

D、待开发土地

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法适用于能产生稳定现金流的收益型物业，出租型购

物中心是典型代表。A、C选项通常不产生收益；D选项更适合用假设开发法。知识点：

评估方法适用性。易错点：容易忽略物业的实际收益特征。

3、在评估商业地产时，重置成本法的主要缺点是什么？

A、计算复杂

B、忽略市场供需

C、需要大量数据

D、适用范围窄

【答案】B

【解析】正确答案是B。重置成本法主要反映建筑成本，不能体现市场供需关系和

收益能力。A、C是操作层面问题；D选项不正确，该方法有特定适用场景。知识点：评

估方法局限性。易错点：容易混淆操作难度与理论缺陷。

4、商业地产评估中的”资本化率”主要反映什么？

A、建筑成本回收速度

B、投资回报率要求

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C、贷款利率水平

D、折旧率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率反映投资者要求的回报率，是收益法评估的关键

参数。A选项是成本回收概念；C选项是融资成本；D选项是资产损耗概念。知识点：

收益法参数。易错点：容易将资本化率与利率混淆。

5、评估大型购物中心时，最重要的市场分析因素是？

A、建筑结构

B、周边人口密度

C、装修标准

D、开发商背景

【答案】B

【解析】正确答案是B。购物中心的商业价值主要取决于消费人群规模，周边人口

密度是核心指标。A、C是物理属性；D是历史因素，不如人口重要。知识点：商业地

产市场分析。易错点：容易过度关注物理属性而忽视市场因素。

6、在商业地产评估中，“有效毛收入”是指？

A、合同租金总额

B、实际收到的租金

C、潜在租金收入减去空置损失

D、物业管理费收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失+其他收入，是

收益法的重要参数。A选项未考虑空置；B选项过于狭窄；D选项只是部分收入。知识

点：收益法计算。易错点：容易混淆潜在收入与有效收入。

7、评估写字楼时，“得房率”是指？

A、租赁面积占总面积比例

B、可使用面积占建筑面积比例

C、公共区域占比

D、出租率

【答案】B

【解析】正确答案是B。得房率=套内建筑面积/建筑面积，反映空间利用效率。A

选项是租赁情况；C选项是公摊比例；D选项是出租状态。知识点：写字楼技术指标。

易错点：容易将得房率与出租率混淆。

8、商业地产评估中的”市场比较法”最适用于？

A、特殊用途物业

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B、新建物业

C、交易活跃的物业

D、历史建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法需要足够的可比交易案例，交易活跃的物业最

适合。A、D选项缺乏可比案例；B新建物业