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2025年房地产经纪人房地产证券化（REITS）基础数据分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产证券化（REITs）基础数据分

析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产证券化（REITs）基础数据分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、以下哪项是REITs最核心的特征？

A、高流动性

B、强制分红政策

C、税收优惠

D、专业管理

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs的核心特征是强制分红政策，要求将至少90%的应

税收入分配给投资者，这使其成为稳定的收益型投资工具。A项高流动性是相对传统房

地产的优势，但非核心特征；C项税收优惠是重要属性，但不同国家政策差异大；D项

专业管理是特点但非决定性特征。知识点：REITs基本特征。易错点：容易将税收优惠

误认为核心特征，但分红政策才是全球REITs的共性要求。

2、权益型REITs的主要投资标的是什么？

A、房地产抵押贷款

B、房地产项目股权

C、房地产衍生品

D、混合型证券

【答案】B

【解析】正确答案是B。权益型REITs直接持有并经营房地产项目，通过租金和资

产增值获利，这是最主流的REITs类型。A项是抵押型REITs的投资标的；C项非

REITs常规投资范围；D项混合型REITs会同时包含A和B，但非权益型特征。知识

点：REITs分类。易错点：混淆权益型与抵押型REITs的投资标的差异。

3、分析REITs运营效率时，以下哪个指标最关键？

A、市盈率

B、资产负债率

C、营运费用率

D、分红收益率

【答案】C

【解析】正确答案是C。营运费用率直接反映REITs的管理效率，是评估运营质量

的核心指标。A项市盈率更适用于成长型企业；B项反映财务风险；D项分红收益率是

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结果性指标。知识点：REITs财务分析。易错点：过度关注分红收益率而忽视其背后的

运营效率。

4、零售类REITs受以下哪种数据影响最大？

A、新开工面积

B、社会消费品零售总额

C、居民可支配收入

D、商业用地成交价

【答案】B

【解析】正确答案是B。零售类REITs的租金收入与消费活跃度直接相关，社会消

费品零售总额是最敏感的先行指标。A项影响供给端；C项是间接因素；D项反映成本

端。知识点：细分REITs分析。易错点：混淆宏观经济指标与行业特定指标的相关性。

5、REITs的NAV估值法主要依据什么？

A、未来现金流折现

B、净资产市场价值

C、可比公司市盈率

D、分红增长模型

【答案】B

【解析】正确答案是B。NAV（净资产价值）法通过评估REITs持有的房地产当前

市场价值减去负债得出，是实物资产类证券的主流估值方法。A项是DCF法；C项

是相对估值法；D项是收益型估值法。知识点：REITs估值方法。易错点：将NAV与

DCF混淆，前者基于现有资产，后者基于未来收益。

6、酒店类REITs的特殊风险主要来自？

A、利率敏感性

B、季节性波动

C、租约集中度

D、政策变动

【答案】B

【解析】正确答案是B。酒店业收入受旅游淡旺季影响显著，季节性波动是其区别

于其他REITs的核心特征。A项是所有REITs共有的利率风险；C项租约集中度对长

租物业更重要；D项政策风险具有普遍性。知识点：细分REITs风险特征。易错点：忽

视酒店业特有的经营周期性。

7、REITs的杠杆率通常控制在什么水平？

A、10%20%

B、30%40%

C、50%60%

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D、70%80%