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2025年拍卖师优先购买权人行使权利的程序与纠纷处理专题试卷及解析1

2025年拍卖师优先购买权人行使权利的程序与纠纷处理专

题试卷及解析

2025年拍卖师优先购买权人行使权利的程序与纠纷处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，房屋承租人主张行使优先购

买权，最迟应当在何时提出？

A、拍卖公告发布前

B、拍卖竞价开始前

C、拍卖成交确认书签署前

D、拍卖标的物所有权转移前

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第七百二十六条及最高人民法院相关司法

解释，承租人的优先购买权应当在“同等条件”下行使，而“同等条件”在拍卖程序中通常

以“最高应价”为准。因此，承租人必须在拍卖成交确认书签署前，即以最高应价成交的

“同等条件”确定后，立即声明行使权利。若在所有权转移后提出，则权利已消灭。A选

项时间过早，B选项“同等条件”尚未确定，D选项为时已晚。知识点：优先购买权的行

使时限。易错点：误认为只要在所有权转移前即可，忽略了“同等条件”确定这一关键节

点。

2、在司法拍卖中，共有权人主张优先购买权，其“同等条件”的核心要素是什么？

A、仅指拍卖成交的最高价格

B、指拍卖成交的最高价格和支付期限

C、指拍卖公告中载明的所有交易条件

D、指与最高应价者完全相同的付款方式和期限

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题

的规定》，优先购买权人主张购买的“同等条件”主要是指价格和支付期限。价格即最高

应价，支付期限即拍卖公告中要求的付款期限。虽然拍卖公告中的其他条件（如税费承

担）也具有一定参考性，但法律明确将价格和支付期限作为核心要素。A选项不全面，

C选项范围过宽，并非所有公告条件都构成“同等条件”，D选项过于绝对，支付方式若

有差异但未实质影响出卖人利益，可能不被视为条件不同。知识点：“同等条件”的认定。

易错点：将“同等条件”理解为所有交易条件的完全复制，忽略了法律规定的核心要素。

3、拍卖师在拍卖现场宣布“优先购买权人请表态”后，若优先购买权人未作表示，拍

卖师应如何处理？

A、宣布流拍，择期再拍

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B、继续与最高应价者成交

C、中止拍卖，要求优先购买权人书面确认

D、直接将标的物裁定给优先购买权人

【答案】B

【解析】正确答案是B。优先购买权是一种“形成权”，需要权利人以明示方式行使。

在拍卖师给予合理表态机会后，权利人保持沉默或未作明确表示的，视为放弃权利。拍

卖程序应继续进行，拍卖师应当场与最高应价者敲定成交。A、C、D选项均无法律依

据，会破坏拍卖程序的严肃性和公正性。知识点：优先购买权的行使方式与默示放弃。

易错点：误认为沉默即表示同意，或在程序上过度犹豫，导致拍卖效率低下。

4、某拍卖会上，承租人甲和共有人乙均对同一标的物主张优先购买权，且二人条

件均符合法律规定。此时，应如何处理？

A、由拍卖师根据标的物性质决定权利人顺位

B、由二人协商确定，协商不成的由法院裁定

C、由出价更高的一方获得优先购买权

D、由共有人乙优先于承租人甲行使权利

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据物权优先于债权的原则，共有人乙的优先购买权基于

物权关系（共有关系），而承租人甲的优先购买权基于债权关系（租赁合同）。当二者

冲突时，物权性质的优先购买权应优先于债权性质的优先购买权。A、C选项无法律依

据，B选项是协商不成后的最终救济途径，但在有明确顺位规则时应优先适用规则。知

识点：不同性质优先购买权的冲突解决。易错点：混淆物权与债权在权利顺位上的效力

差异。

5、优先购买权人行使权利后，未能按照拍卖公告确定的期限支付价款，出卖人可

以采取何种措施？

A、直接解除合同，要求优先购买权人承担违约责任

B、给予宽限期，宽限期满仍未支付则解除合同

C、将标的物重新拍卖，并由原优先购买权人承担两次拍卖的差价及费用