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2025年房地产经纪人成本法在无形资产（如土地使用权）评估中的延伸思考专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在无形资产（如土地使用权）

评估中的延伸思考专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在无形资产（如土地使用权）评估中的延伸思考专题

试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用成本法评估土地使用权价值时，最核心的依据是什么？

A、土地的开发成本

B、土地的重新取得成本

C、土地的市场交易价格

D、土地的预期收益

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法的核心是“重置成本”，即评估基准日重新购置或开发

一项资产所需支付的全部成本。对于土地使用权而言，其价值基础是在当前条件下重新

获取该权利所需付出的代价，即土地的重新取得成本。A选项土地的开发成本是重置成

本的组成部分之一，但不是核心依据；C选项市场交易价格是市场法的依据；D选项预

期收益是收益法的依据。知识点：成本法的基本原理。易错点：容易将成本法的核心与

市场法或收益法的依据混淆，或将成本构成部分误认为核心依据。

2、某宗工业用地，其剩余使用年限为35年，而法定最高出让年限为50年。在采

用成本法评估时，对土地使用权的年限修正应如何处理？

A、无需修正，直接按50年计算

B、直接按35年计算

C、以50年为基础，再进行年限折减

D、以35年为基础，再进行年限折减

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法评估土地使用权时，通常先以法定最高年限（如工

业50年）下的完全产权价值作为基准，然后根据评估对象实际剩余年限与最高年限的

差异，采用年限修正系数进行折减，以得到有限年期的价值。A选项错误，因为评估对

象并非完全产权；B选项错误，因为它忽略了成本法评估的基准是“标准”状态下的价值；

D选项逻辑颠倒，应以完全产权价值为基础进行折减。知识点：成本法中的年限修正。

易错点：容易混淆是先按完全产权计算再折减，还是直接按剩余年限计算，前者是标准

操作。

3、在成本法评估中，土地取得成本的构成不包括以下哪项？

A、征地补偿费

B、拆迁安置补偿费

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C、土地开发费

D、土地使用权出让金

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地取得成本是指在当前条件下购置土地所需支付的全部

费用，主要包括征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地使用权出让金（或地价款）等。土

地开发费（如“七通一平”费用）是使土地达到特定使用状态而投入的费用，属于土地开

发成本的范畴，与土地取得成本是并列关系，共同构成土地的重置成本。知识点：成本

法中土地成本的构成。易错点：容易将土地取得成本与土地开发成本混为一谈，二者是

重置成本的两个不同组成部分。

4、评估一宗划拨土地使用权时，采用成本法需要特别考虑的关键因素是？

A、土地的市场租金水平

B、补办出让手续应缴纳的土地出让金

C、土地的规划用途变更可能性

D、周边类似土地的交易案例

【答案】B

【解析】正确答案是B。划拨土地与出让土地的核心区别在于权利性质和价值内涵。

划拨土地的价值通常低于同条件下的出让土地，其价值缺口主要体现在应补缴的土地

出让金上。因此，在用成本法评估划拨土地时，必须考虑将其“虚拟”转为出让土地所需

补缴的出让金，这是决定其价值的关键。A选项是收益法的考虑因素；C选项是影响

价值的潜在因素，但不是成本法评估中的直接“关键”成本项；D选项是市场法的考虑因

素。知识点：划拨土地使用权的特殊性。易错点：容易忽略划拨土地与出让土地在价值

构成上的根本差异，从而遗漏对土地出让金的考量。

5、成本法评估土地使用权时，确定“土地增值收益”的主要依据是？

A、开发商的期望利润

B、土地的稀缺性和区域发展带来的价值提升

C、投入的开发资金利息

D、政府对土地的投入补贴

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地增值收益（也称土地开发利润）是土地价值中超出成

本的部分，它反映的是由于土地的稀缺性、区位条件的改善、区域经济发展、基础设施

完善等社会因素带来的价值提升，而非简单的资金成本或开发商的主观期望。A选项过

于主观；C选项属于资金成本，应计入重置