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2025年房地产经纪人商品房抵押权的设立、实现与消灭专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人商品房抵押权的设立、实现与消灭专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人商品房抵押权的设立、实现与消灭专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，以商品房设立抵押权的，抵押权自何时设立？

A、抵押合同签订时

B、抵押登记时

C、主债权成立时

D、抵押物交付时

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附

着物、建设用地使用权、海域使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登

记时设立。商品房属于不动产，因此抵押权自登记时设立。选项A错误，抵押合同生

效仅产生债权效力，不直接设立物权；选项C错误，主债权成立是抵押权的前提，但

不是设立时间；选项D错误，不动产抵押不适用交付设立规则。知识点：不动产抵押

权设立要件。易错点：混淆抵押合同生效与抵押权设立的区别。

2、下列哪项不属于商品房抵押权的实现方式？

A、拍卖抵押房产

B、协议折价

C、变卖抵押房产

D、直接占有抵押房产

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第四百一十条，抵押权实现方式包括拍卖、

变卖抵押财产或与抵押人协议折价。直接占有抵押房产是质权的实现方式，不适用于抵

押权。选项A、B、C均为法定实现方式。知识点：抵押权实现方式。易错点：混淆抵

押权与质权的实现方式。

3、商品房抵押权消灭的法定情形不包括？

A、主债权消灭

B、抵押权实现

C、抵押物灭失

D、抵押人破产

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第三百九十三条，担保物权消灭情形包括主

债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭的其他情形。

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抵押人破产不影响抵押权存续，抵押权人仍可就抵押财产优先受偿。选项A、B、C均

属法定消灭情形。知识点：抵押权消灭事由。易错点：误认为债务人破产必然导致抵押

权消灭。

4、商品房抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当符合什么要求？

A、无需抵押权人同意

B、只需通知抵押权人

C、经抵押权人同意

D、必须注销抵押登记

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人转让抵押财

产的，应当通知抵押权人并征得同意，但当事人另有约定的除外。选项A、B错误，未

体现同意要件；选项D错误，转让无需注销抵押，只需办理变更登记。知识点：抵押财

产转让规则。易错点：混淆通知与同意的法律效力。

5、最高额抵押权与普通抵押权的根本区别在于？

A、担保的债权是否确定

B、抵押物类型不同

C、登记机关不同

D、实现方式不同

【答案】A

【解析】正确答案是A。最高额抵押权担保的是一定期间内将要连续发生的债权，债

权额在决算前不确定；普通抵押权担保的是已确定的特定债权。选项B、C、D均非根

本区别。知识点：最高额抵押特征。易错点：忽视债权确定性的核心差异。

6、商品房抵押登记的效力不包括？

A、设立抵押权

B、对抗第三人

C、决定合同效力

D、公示抵押状态

【答案】C

【解析】正确答案是C。抵押登记产生物权设立和对抗效力，但不影响抵押合同本

身的债权效力。选项A、B、D均为登记的法定效力。知识点：抵押登记效力。易错点：

混淆物权效力与合同效力。

7、抵押权人行使抵押权的最长期限是？

A、主债权诉讼时效期间

B、抵押权存续期间

C、主债务履行期届满后2年

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D、抵押登记之日起20年

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第四